业内估量保交房上班将提速 多地启动收储未售新房

自央行召开保证性住房再存款上班推进会以来，各地正在加慢步调，落地收储未售商品房。早先落实该举措的是广东省惠州市。

6月17日，惠州市住房和城乡树立局颁布《对于征集商品房用作保证性住房的通告》（以下简称为“《通告》”）称，为兼顾消化存量房地产和提升增量住房，将面向各大房地产开发企业征集已建成未发售的商品房，用作保证性住房。

《通告》显示，外地拟由政府选定的专业化国有企业作为收卖主体，收卖多少钱以同地段保证性住房重置多少钱为参考下限；征集范畴为惠州市域内7个县（区）中心区域内已建成未发售的商品房房源。征集期间为期一个月，自6月17日起至7月17日止。

房源须要合乎的条件以下六个条件：资产负债和法律相关明晰，已取得完工验收备案证实，面积在120平方米以下，房源权属明晰可买卖，房源所属名目周边交通便利、配套设备完善、满足必定车位配比，优先选取整栋或整单元未售、可成功敞开治理的楼栋名目。

与惠州同日，贵州省贵阳市也颁布了对于《进一步促成贵阳市房地产市场颠簸肥壮开展若干措施》向社会地下征求意见的通告，其中明白提及，激励国有企业以正当多少钱依照“以需定购”准则收买商品房用作保证性住房、安排房，鼎力推广“房票”安排，放慢推进未建成交付安排房清零。

6月13日时，山西省大同市在《对于放慢化解非住宅商品房库存打算》中也明白，对已完工未售出的非住宅商品房名目，政府行政机关及事业单位、社区公共服务机构、自律性组织、国有平台公司，可经过收买、长租等形式用作上档次人才公寓、“创客空间”或其余公共服务设备。

本轮“国度队”纷繁入场收买存量房的举措源起于“517新政”。

为做好保交房、推进存量商品房去库存等上班，5月17日，央行发表拟设立保证性住房再存款。央行无关担任人示意，保证性住房再存款规模为3000亿元，用以支持中央国有企业以正当多少钱收买已建成未发售商品房，用作配售型或配租型保证性住房。

昆明成为“517新政”后首个明文跟进“政府收储”形式的市区，于5月27日颁布通告称将征集商品住房用作保证性住房，并规则了相关房源的征集规范。

很快又有一线市区参与该行列。5月30日，广州市增城区政府官方挂出“对于广州（新塘）至汕尾铁路名目（新塘段）征集合乎条件商品性安排房源报名的通告”，示意要购置市场化商品房作为该名目的安排房源，向社会征集合乎条件的住宅房源（房企）；同时，房源买卖单价准则上为“土地老本+建安老本”。

尔后，6月2日，江苏苏州也明白提及，要保持“以需定购”，组织中央国有企业以正当多少钱收买局部存量商品住房用作保证性住房。江苏常州也在《进一步促成房地产市场颠簸肥壮开展若干政策措施的通知》中示意，不再新建安排房、一概不再新增安排房用地供应、间接购置或房票形式购置商品房用于安排房等。

据克而瑞统计，早在2022年时，济南等地便已驳回过政府收储的形式，截至往年6月初，至少有22城落地了这一形式。该机构估量，后续落地政府收储形式的市区数量还将继续扩容。

不过，上述22城中局部市区的收储形式触及到收储零散二手房用于保证性住房，与本次“517新政”推进下的政府收储有所不同。

理想上，在央行召开保证性住房再存款上班推进会，央行货币政策司司长邹澜就明白了相关存款规范，其中之一为“精准支持”，包含收卖主体精准、收买对象精准、收买用途精准、资金用途精准等四个层面。

其中，收买对象精准，即要求严厉限定为房地产企业已建成未发售的商品房，对不同一切制房地产企业一视同仁，资产负债和法律相关明晰，严厉掌握所收买商品房的户型、面积规范；同时，收买用途精准，要求收买的商品房，定向用于保证性住房。

央行行长潘功胜示意，此次保证性住房再存款的意义一是经过市场化形式放慢推进存量商品房去库存，二是加大保证性住房供应，三是助力保交房及“白名单”机制。

西方证券剖析师赵旭翔以为，在保交房攻坚压力下，该项政策关键作用是在房企因名目残余资产法拍而造成名目损失显性化的状况下，为名目注入流动性，为保交房的交付义务托底，估量未来全国保交房上班进程将提速。

克而瑞以为，政府收储形式的好处在于，既可以成功存量房去库存，又可以放慢保证性住房供应，还能够助力保交房，缓解和改善房企资金压力。作为去库存的一种尝试和探求，政府收储形式必定水平上能够缓解高库存市区和区域的去化压力。

第三方评级机构YY评级也示意，继2015年的棚改货币化安排后，本轮是第二次启动地产去库存，且落脚点在供应端，外围在地产防危险而非扩需求，力争经过政府收储和地产“以旧换新”形式缓释地产流动性危险，推进保交房和中央城投化债，助力保证房树立指标。

房价重新上涨，需要注意什么？

1.评估自身购房能力：

房价上涨后，购房成本增加，需要评估自身购房能力是否仍然能够负担得起。

2.了解当地市场情况：

需要仔细了解当地房价上涨的原因和趋势，是否是市场短期波动还是长期趋势。

3.密切关注政策变化：

政策对房价有重要影响，需要密切关注政策的变化，如调控政策、利率政策等。

4.选择合适的购房方式：

可以考虑选择租房、购房和投资等多种方式来满足自身需求和风险承受能力。

5.寻求专业的购房顾问：

可以咨询专业购房顾问，了解市场最新的信息和趋势，以更加精准地进行购房决策。

6.多方比较价格和质量：

在选择房源时，需要了解多个房源的价格和质量，做出最优的选择。

7.注意房屋的品质和房龄：

房价上涨可能会导致一些开发商缩减建造成本，需要特别注意新房的质量和房屋的房龄，以避免购买不良房源。

8.谨慎认购：

“认购”虽然看起来是一种保障，但也有可能存在风险。 需要认真了解开发商的实力和信誉，防止被骗。

9.注意购房合同的条款：

购房合同是购房的重要文件，需要注意条款的细节，避免被忽悠或损失。

10.谨慎选择贷款方式：

房价上涨可能会影响房屋贷款利率等，需要谨慎选择贷款方式，避免未来还款压力过大。

总之，在房价突然上涨的时期，购房者需要保持谨慎和理性，了解市场和政策的变化，仔细比较房源和价格，并选择合适的购房方式和贷款方式，以避免风险和损失。

多地推行“交房即交证”： “住权与产权不同步”难题破冰

近日，《长沙市新建商品房交房交证实施方案》（以下简称《方案》）日前正式印发。 根据《方案》，2021年1月1日起，长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内，尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证，这意味着交房交证政策将在上述五区全面推广实施。

“交房即交证”，是指开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同时，办理好不动产登记证书（即房产证）。

虽然长沙市给出90天的“办证”期限，但与以往动辄2-3年的周期相比，仍然大大缩短。 这不仅给购房者的生活带来诸多便利，在限购、限售等政策多以“交证”为时间准则的前提下，新规也被认为大大提高了政策的合理性。

近年来，江苏、浙江杭州、山东淄博、广西贺州等地均有“交房即交证”的尝试。 有专家认为，这一制度正在开始“破冰”，此后，“住权与产权不同步”的问题有望逐渐得到解决。

长沙的“路径”

长沙是最早启动“交房即交证”试点的城市之一。 2019年3月28日，长沙市政府发布《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》，规定在长沙五区试点实施“交房即交证”。 2019年11月8日，中建·嘉和城项目的部分业主成为首批享受“交房交证”政策的市民。

截至2020年上半年，长沙共完成市本级“交房即交证”住宅4722户、商业161户。

2020年9月1日，湖南省发布《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知（湘自然资发〔2020〕37号）》文件，其中提到长沙、株洲、湘潭、郴州将成为试点城市，至2020年11月形成“成熟一批、开展一批”的发展思路，由点到面，推广至全省。

按照现有规定，建设单位在办结竣工验收备案手续，并出具相关的材料后，即可达到交房条件。 但不动产权证的办理，必须在完成各种审批程序，同时缴纳各项税费的前提下进行。 由于流程复杂、手续繁多，加之开发建设单位落实主体责任不到位等原因，一套商品房从预售签约到收房，再到拿证，往往需要3年甚至更长时间。

“长沙‘交房即交证’改革的思路是将合同约定的交房时间作为新房交房交证的关键时间节点，前后分为交房和交证两个阶段。 ”长沙市住建局相关负责人介绍，所有行政审批手续、相关费用（含报建费、土地价款等）及购房业主的契税、印花税、物业专项维修资金等缴交工作必须在竣工验收备案前完成。

长沙市同时将项目办理房屋竣工验收备案后、不动产首次登记之前的流程前置到房屋竣工验收备案前。 项目完成竣工验收备案交房后，即具备办理不动产首次登记的要件资料，可进入交证阶段。

在具体实施上，长沙将统一竣工验收标准，简化验收备案流程，优化登记办证服务，确保“交房即交证”政策落实到位。 同时将设立新建商品房“交房即交证”窗口，实行一窗受理和限时办结；各审批阶段实行全市统一的“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料”，所有资料内部流转，提高业务办理效率。

根据《方案》，长沙将“交房”到“交证”的最长周期限定在90天。 其中，开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房，交房后60天内办理好不动产首次登记（栋证），首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记（户证）。

倒逼市场走向规范

从交房到交证的“时间差”，是行业长期存在并困扰购房者已久的问题。 从具体操作上，这种情况给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

比如，一些购买了热门学区房的购房者，因迟迟无法拿到不动产权证书，就无法给孩子上户口，从而耽误孩子上学。 分析人士普遍认为，在多地为吸引人才而出台落户新政的背景下，这种情况显然会影响到政策效果。

此外，一些开发商将项目的产权抵押给银行获取贷款，一旦出现债务违约，房子也有可能被银行拍卖，从而出现“一房两卖”的情况。 在此情况下，由于购房者没有拿到不动产权证，维权之路将会非常艰难。

分析人士认为，这种“时间差”还可能影响楼市调控的效果。 当前多地实施的限购、限售等调控政策，多以“交证”为时间准则。 “时间差”的存在，导致购房者不得不延长房屋的持有时间，从而影响一部分改善型需求的释放。

“‘住权与产权不同步’等问题已经长期困扰市场发展。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2019年3月，国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》，提出在2019年底前，流程精简优化到位，全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内；2020年底前，力争全部压缩至5个工作日以内。

这一文件未对“交房”与“交证”的时间进行统一化管理，但在客观上促进了“交房即交证”的推进。

除湖南外，2019年12月，浙江杭州推出商品房“交房即交证”服务；今年以来，广西贺州、山东淄博先后推行“交房即交证”；6月，江苏宣布将在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式，成为首个整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。

潘浩称，随着制度的逐渐“破冰”，预期“十四五”期间，多地多城市将陆续出台类似办法，将住权与产权的时限对齐。

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