多地住建局更名住更局 房企将迎来市区更新大时代 (多地住建局更名,有何深意?)

每经评论员 薛晖

近一段期间，始终有市区的“住房和城乡树立局”（以下简称住建局）更名为“住房和市区更新局”（以下简称住更局）。先是武汉，而后有湖北仙桃、恩施以及辽宁新民市（沈阳市代管的县级市）等。

细心观察不难发现，住建局更名住更局面前，蕴藏着新商机和新宿愿。

未来一段期间，中国的房地产市场将产生显著分化。一方面，一线和新一线市区的市场将继续坚持吸引力。这些市区的房地产开发将以改善型为主，屋宇总价高，溢价高。北京、上海、广州、成都豪宅盘的一次性次“日光”，就证实改善型寓居需求仍很大，这些市场会吸引优质房企进入。而另一方面，局部市区的房地产市场时机将重要来自市区更新，告别之前的大拆大建时代。

那么，住更局时代的房企怎样活下去？有人算过账，截至2022年底，我国城镇既有屋宇中，约有20%建成超越30年；到2040年前后，这个比例会到达80%。房龄超越30年，基本上就须要更新修理。这又是一个十万亿级的市场。

有人会说，人家欧洲的房子，几百年的都在住人，为什么咱们的房子三四十年就要大修？要素是，现代修建不像中世纪的欧洲，彼时修建只要砖石，不会老化。现代修建的资料是钢筋水泥，钢筋的经常使用年限要比砖石短。而且，现代修建还有电梯、空调、网线、管线，这些设备岂但会老化，还会过期，须要更新换代。而设备的更新换代，也须要修建作适当调整。可以说，现代修建像一台复杂的机器，它越时兴越先进越温馨，寿命就越短，越须要始终更新换代。

就像如今许多家庭过个十几年就要从新装修一样，并不是原来的装修不能住了，也不是家具不能用了，而是生存须要更新更新。

因此，房子不用推倒重建，但须要更新，甚至调整结构。这个市场并不比之前新建房子的市场容量小。由于存量房越来越多，这个更新市场也会越来越大。

目前，政府推进的老旧小区更新在许多市区展开，重要有两大形式。一种是政府出资，将老旧屋宇外部粉刷一新。这种比拟便捷，相当于日常的市容保养。另一种是政府与业主独特出资，除了将老旧屋宇外部赞美之外，还要加装电梯、加高楼层、参与面积、调整外部结构、重修小区路面和公共景观等。

无论哪种形式，老旧小区更新，都会拉动下游产业链。即使是便捷地将房子粉刷一遍，许多家庭也会掏钱从新装修室内、改换家具。这样的动作，雷同可以拉动内需。当天一些家庭从新装修和更新家具要破费几十万元甚至上百万元。这就是十多年前一线市区一套房子的全款。

从这个角度来讲，住更局上班展开得好，将能够起到拉动经济的作用。而房企，也必将从中再分一杯羹。

点击进入专题： 各地打出楼市调控组合拳

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防范烂尾楼风险！多地出台商品房预售资金监管新规

因楼盘停工、交房延期，近期多地出现由购房者发起的“强制停贷”现象，引发各方关注。 近日多地也已出台相关措施，防范商品房延期交房等问题。

7月14日晚间，西安市住建局等五部门联合出台13项措施，旨在有效防范商品房延期交房增量问题；汕头市住建局发文，强调“商品房预售款专款专用”，购房者需按照合同将资金打入监管账户。

此前的7月11日和12日，深圳龙岗和汕头也分别分发文，进一步加强对商品房预售资金监管、以及房地产项目全周期监管。

“各地对于此类预售工作的规范和管理具有积极作用，有助于防范一些违规楼盘进入楼市，导致风险传导到购房者。 此类做法也是对后续房企销售方面的规范，有助于堵住违规的楼盘入市，防范形成烂尾后风险的转移。 ”7月14日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

多地加强预售资金监管

记者梳理发现，在各地近日出台的商品房预售资金监管新规中，大多对资金的入账及提取作出了明确要求。

如西安发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》要求，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

同时严格拨付标准。 商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。 其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

此外还提到，银行若擅自拨付预售监管资金，将负责追回；不能按期交房并造成严重社会影响的企业将被列为信用差企业公示。

而汕头市住建局则在《商品房预售款监督管理暂行办法》中提到，在开发商取得《商品房预售许可证》前，不得收取预售款；商品房取得《商品房预售许可证》后，才能将监管账户用于收取预售款。

同时对于开发商可提取的具体额度也作出明确要求。 其中，项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的50%；完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为楼栋总造价的65%；封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为楼栋总价的85%；外墙工程完成后至竣工备案后，最高提取额为楼栋总造价的95%。

7月12日，河北省沧州市住建局发布《关于征求（征求意见稿）意见的公告》指出，设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样；未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

此外，上述意见稿还指出，商品房预售资金应全部存入监管账户，由监管银行对监管账户中用于建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设工程等费用的资金额度进行重点监管。

7月11日，深圳市龙岗区发布《关于进一步加强房地产项目全周期监管的指导意见》，对加强土地使用源头管理、强化产业项目监管和同步共享预售许可信息等方面均作出了明确要求。

专家建议：谁审批谁负责

对于各地加强商品房预售资金监管的消息，7月15日下午，中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，加强预售资金监管其实是一个老生常谈的话题，早在2003年央行出台的【121号文件】中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。

在张大伟看来，如果按照上述政策执行，是很难有烂尾楼的。 “预售资金的提取必须符合建设进度，因为建设到什么程度是一目了然的事情。 比如建设到30%才允许提一部分钱，而不是用这个监管账户的钱先提出来去建设30%的开房屋进度，应采用谁审批谁负责的原则。 在这个游戏规则里面，需要防止银行既做裁判员又做运动员，这才是问题的关键。 ”

严跃进则表示，从各地对于商品房预售资金监管的各项内容中，对于预售资金监管的表述是最多的，这也反映出政策的核心点。 此外，部分城市对资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任也作出了要求，这其实也是一个比较新的和全面的预售资金监管政策内容。

“其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是对购房者提出的要求，在部分城市的监管要求中也被写入了相关内容。 而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了创新要求，有助于更好落实资金监管的工作。 ”严跃进续称。

多地微调房地产政策 双向调节或成常态

近期，多地调整房地产政策，多数指向部分限制边际松绑。 分析人士指出，在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下，根据本地情况进行双向调节或成常态。 政策边际微调佛山市房地产市场近日热度明显提升。 佛山市房产信息网数据显示，11月22日-11月24日，佛山全市商品房（新房，包括住宅、商业、车位等）分别成交600套、811套、542套，3天合计成交1953套。 而11月29日-12月1日，佛山五区一手房分别成交937套、1194套、756套，3天合计成交2887套。 成交量明显上升的动力被认为来自佛山最新推出的人才住房新政。 11月29日，佛山市人力资源和社会保障局发布通知，明确在佛山本地工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。 佛山毗邻广州，其部分区域属于广州购房需求的外溢区。 目前，靠近广州的几个区域都处于限购状态。 非佛山户籍人士，在佛山限购区买房，需提供2年内累计1年以上的社保或个税证明。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相比于其他城市，佛山的人才首套房购房门槛有所降低低，符合条件的人才很多。 这一政策有助于活跃当地房地产市场。 一线城市中深圳的房价仍在上涨。 12月2日，深汕特别合作区管理委员会发布公告，宣布深汕特别合作区（简称“合作区”）启动过渡期商品房销售工作。 居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。 另外，在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；在深圳市其他区（新区）购买的商品住房、商务公寓不计入购房者在合作区购买商品住房、商务公寓的套数限购范畴。 深圳当地房企人士表示，在合作区买房不占在深圳的名额，加之合作区房价目前不到2万元/平方米，此次政策对深圳户籍客户吸引力巨大。 不过，目前在合作区购买的商品住房和商务公寓，自取得不动产权利证书之日起5年内禁止转让。 12月4日，成都市住建局回复市民时称，为切实解决刚需购房问题，具有高新南区购房资格的居民家庭可到成都天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房。 成都本地房地产人士对中国证券报记者表示，成都市高新南区的居民可以跨区购买天府新区及五城区的住房，显示出高新南区的限购或有所放松。 本次调整仅放松针对高新南区的定向限购，具有天府新区、高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区购房资格的居民家庭不能到高新区南区购房。 前述成都房地产人士表示，此举令高新区刚需购房群体有更多的选择。 而此前成都限购政策中，具有高新南区购房资格的家庭或个人仅能在高新南区及郊县购房。 据了解，高新南区的房价目前在成都属于价格高地，且新盘数量较少。 同时，区域内云集成都的高新技术产业公司，在区域限购的政策下，供需矛盾较为突出。 此外，郑州住房公积金管理中心宣布，经审议通过，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。 该政策自2020年1月1日起执行，即日起购房职工可按新的贷款额度签约备案。 贷款额度的提高，将有效缓解购房职工的贷款资金压力。 严控资金来源近期黑龙江省则加紧了对房企资金来源的管控，坚决降杠杆，严禁房企炒地皮。 11月底，黑龙江省住建厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局、中国人民银行哈尔滨中心支行、中国银行保险监督管理委员会黑龙江监管局、中国证券监督管理委员会黑龙江监管局6部门联合印发《进一步加强全省房地产市场监管的通知》，明确要求要进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发项目事中事后监管，提升全省房地产开发企业开发建设能力，营造良好的房地产市场发展环境。 《通知》特别强调，要建立开发购地资金审查制度，确保开发商购地资金是合规自有资金，并设置了惩戒制度。 开发购地资金审查制度方面，上述《通知》规定，各地要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。 具体措施为，参加建设用地招拍挂之前，房地产企业必须提交一份承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。 各地自然资源部门会同有关金融部门，严格对房地产开发企业购置土地资金来源进行核查。 经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消其土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。 2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。 有房地产人士对中国证券报记者表示，黑龙江省出台此项政策，可能主要出于两方面考虑，首先是防控项目风险。 在目前的房地产调控下，中小房企资金压力突出，一些“杠杆买地”企业后续资金链断裂，导致项目停工、烂尾的情形时有发生。 明确买地资金需来源于自有资金，有助于控制项目风险。 同时，黑龙江部分城市今年以来土地市场持续火热，土地成交款较去年同期大幅增长。 而土地成交价格上涨往往是房价上涨的先声，严控房企资金渠道，有助于整个房地产市场平稳运行。 数据显示，今年以来，全国30个城市土地成交金额持续增长，包括哈尔滨在内的8个城市同比增速超过100%。 维持市场稳定中原地产首席分析师张大伟对记者表示，相比2019年4-6月份的收紧，近期多地的人才政策对房产限购有所放松，尤其是11月以来部分城市集中通过人才政策调整购房资格。 有地产人士表示，尽管近期不少地区的调控方向是边际松绑，但松绑群体有限，预计对当地市场的影响不会很大。 整体看，维持市场稳定依然是房地产调控的原则。 “稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，稳定其实是双向调节。 5年期LPR更能反映按揭贷款利率走向，此次5年期LPR首次下调对房地产市场的影响备受关注。 多位业内人士表示，本次调整幅度有限，若房贷加息基点不变动，房贷将较目前略有降低，对于房地产市场不会产生明显的影响，但有助于稳定房地产市场。 “未来大部分城市都可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。 保持市场稳定仍然是政策首要目标。 ”张大伟表示。

8月10余城出台“保交楼”举措 专家：供需两端应同步发力

各地“保交楼”举措正持续推出。

8月19日，南宁住建官微发布消息称，已于近日筹划设立平稳房地产基金，首期规模30亿元，聚焦房地产问题项目。 8月17日，合肥市召开化解房地产问题专题调度会；8月15日和16日，浙江省湖州市和安徽省宿州市先后发文称，鼓励优质房企或国企收并购出险项目。

自7月末中央政治局会议强调“保交楼、稳民生”以来，各地开始陆续出台“保交楼”的相关举措。 据记者不完全统计，自8月以来，包括南宁、湖州、石家庄、郑州、合肥、萍乡、江西省信丰县、安徽省南陵县、浙江泰顺县、安徽宿州等在内的10余个城市陆续出台“保交楼”的相关举措，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等。

分析人士指出，目前各地对“保交楼”的高度重视，本质上也是地方政府对房地产的维稳的方式之一，不仅有利于提振购房者信心，而在解决交付问题之后，房地产整体的行业修复阻力也将大幅减小。

多地陆续推出“保交楼”举措

“保交楼、稳民生”已成为近期房地产市场的主旋律。

8月19日，南宁市住房和城乡建设局宣布，已设立以政府主导、市场化运作为原则的平稳房地产基金。 据悉，该基金首期由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，基金首期规模30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。

8月15日，南宁市平稳房地产基金签署完毕基金协议、完成工商登记、开立银行账户，基金正式设立。 首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

8月17日，合肥召开化解房地产问题专题调度会，对于当前合肥房地产中存在的“部分房企躺平”“部分重点项目处置”“探索创新型政策”等维度作出了说明。

同日，江西萍乡召开稳定房地产市场工作联席会议第一次会议，提出要以“保交楼”为首要目标，明确楼盘“复工期”“竣工期”“交房期”，全力解决复工交楼问题。

8月15日，湖州发布《关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知》提到，鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房，加大对风险项目的处置力度，提供税收等政策支持。

8月16日，宿州发文称，支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目。

而在本月月初，郑州发布的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》中提到，由中心城市基金下设专门的地产纾困基金，规模暂定100亿元，纾困基金将通过市场化、法制化的方式促进“保交楼”。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄8月24日下午通过微信向记者表示，近期多地出台保交楼措施，涉及内容包括一对一帮扶、设立纾困资金等，有利于市场信心的恢复，起到了良好的示范作用，也解决了一些实际存在的楼盘烂尾问题，有利于切实稳民生、保障人民的合法权益、帮助房企缓解经营压力。

“保交楼需要解决的关键问题之一就是资金问题。 ”在陈霄看来，想要解决各个地方项目的资金问题，需要地方政府积极参与推动，主动在资金缺口的协调中起到主导作用，必要的话可以适当出资收购相应的地块或施工项目。 “此外，可鼓励发挥国有资本作用，如鼓励国有企业出资收并购出险企业的优质项目等。 另外，通过联合资产管理公司或者银行等机构设立相应的纾困基金，都是解决资金问题的重要方式。 ”

事实上，除了各地政府出台相关举措“保交楼”外，相关不动产管理机构对于停工项目也比较关注。 一位参与过出险房企项目收购事宜的不动产机构人士张鹏（化名）8月23日下午接受记者电话采访时透露，“对于市场上的部分停工项目，不动产资管机构一直都有关注市场的相关项目的机会，而部分机构看中的项目之所以没有谈拢，与出险企业设置较为严苛的付款方式、不希望只救单一项目、更愿意引入战略投资者等因素都有关系。 ”

需求端和供给端应同步发力

随着各地对“保交楼”的持续推进，也不断有城市的停工楼盘传出复工复产、停工项目被承接托管等利好消息。

据新力控股官微，8月19日上午，长沙新力铂园项目举行复工复产仪式，200多名工人在现场宣誓，“大干100天，冲刺年末交付季”。 据悉，这是新力控股自去年股价断崖式下跌以来，集团最大规模的一次复工复产。

而此前遭遇流动性危机的中国恒大，近日也有消息传出，部分停工的项目已被央国企托管。 8月17日，泉州金控集团公众号发布消息称，为落实泉州市委、市政府“政府主导、国企托管”部署要求，履行国企担当，泉州金控集团主动承接恒大（泉州区域）6个项目托管任务，恒大(泉州区域)托管项目总建筑面积约138.7万平方米，分别位于石狮、南安、惠安、安溪、永春等地。

就在本月中旬湖州、合肥等地发布相关“保交楼”政策时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾通过微信向记者表示，想要保证各地的交付问题，需要需求端和供给端同步发力，这样不能仅局限于短期解决问题，更重要的是考虑这些政策怎么解决当下制约楼市平稳发展的背后顽疾。

在李宇嘉看来，分期预售、公积金纾困，鼓励国有企业收购困难房企项目作为保障安置用房等措施，对于稳定当下楼市具有积极意义。 但更重要的是，要将这些措施与稳定行业和市场信心、促进可持续发展的机制建设对接起来。 “各地的‘保交楼’政策本质上是为了房地产市场的稳定，但也需要厘清市场和保障的边界。 ”

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