买卖双方，困在北京“认房不认贷”落地前夜|住建部|首付比例|房贷利率|个人住房贷款
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广深“认房不认贷”的落地，让优化暖风劲吹一个月的一线城市看到了希望。
然而，自7月24日中央表态、7月27日新华社发文住建部部长明确释放“认房不认贷”后的这一个月里，买卖双方却同时陷入观望，不同的是买方是主动叫停在途购房行为，卖方被迫接受买方的观望，甚至在北京，有新盘在整个8月出现0成交的尴尬；不仅如此，部分房企更透露，有接近封顶、等待购房者最后信贷签字即可放贷给开发商的项目遭遇了“拒绝签字”。原本是为松绑楼市、精准施策的优化政策，因暖风迟迟未能落地，成为困住买卖双方的枷锁。
陈静看上的这套1200万元的新盘，是一套位于北京经济技术开发区的四居室。在经历了疫情后，这个四口之家急需多一个房间。在卖掉妈妈婚前送给自己的一套东成老破小，加上夫妻两人退出的部分理财产品，其实陈静手中已经准备好了购房所需要的80%首付，此前也与销售约好了周末去售楼处签合同，伴随着“认房不认贷”暖风不断，陈静叫停了签约。
陈静的理由很简单：一是眼下的环境谁都希望手中的现金多一些，如果二套认定能优化，自己结余的首付就可能干很多事；二是首套与二套的利率差很多，1200万元的大账算下来月供近千元的成本对于任何一个家庭都不是小数。
对于陈静的叫停，她的销售颇感无奈。“从‘一区一策’到‘认房不认贷’，都喊了很久了，这个户型最后一套，等多久？”对于销售的这个说辞，陈静不排斥签定金合同，但希望的首付的周期是半年。“其实如果我没卖完房子，半年的周期也是合理的吧。”但对于本就在经开区上班的陈静来说，更迫切希望明确的是“到底出不出”。
据贾军介绍，目前北京改善性购房群体主要分为两种，一种是本地无房的，此前房地产市场火爆阶段，很多人在老家购置了房产，也大多申请了贷款，现在他们想要在北京置业，就要面临高额的首付压力。另外一种是本地有房的，这部分主要是“卖一买一”群体，现在要改善住房需求，但同样受制于首付压力。
作为住房消费的买卖两端，困在“认房不认贷”落地前夜的不只是购房者。
“从上个月24日后，我们先是一周集中成交，然后就一套没卖。”徐威是华南某国企北京首个独立操盘项目的营销总，他所分管的项目在上个月的最后一周出现了一波罕见的下定小高潮，一周内成交超过20套。这种集中成交在一周后戛然而止。
徐威提到的时间节点，与本轮优化政策高度一致：7月24日中央政治局会议提出“调整优化房地产政策”。在针对这20余个购房家庭以及前期释放了明确的购房信号，但迟迟不落地的购房者追踪后，徐威团队发现，集中下定的基本都是担心优化落地后可能出现的集中上涨，多以首套房、全款家庭为主，而推迟观望的准购房者，几乎全部是二套。
在徐威和团队看来，无论是这20个集中下定的家庭，还是推迟观望的购房者，他们都能理解。“害怕涨价的其实每次调控都存在，这还是老思路，观望的主要在等二套的松绑。”
购房者的这笔账不难算：目前北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，而二套房首付比例则可达到80%，房贷利率在5.25%。按照1000万元总价的改善房源计算，首付款将从800万元降至400万元，可以降低50%的资金支付压力。房贷利率从5.25%降至4.75%，按照平均贷款本金400万元计算，月供额将从17500元降至15833元，即减少1667元/月，30年累计减少60万元。
尽管一再表示“很理解”，但徐威也承认“一个月的等待太长了”。“毫不客气地说，如果本周还不能落地，三季度最重要的一个季度就完了，楼市最重要的金九银十真的就错过了。”用徐威的话说，即便是落地，从出台、到购房者反应、再到体现在数据上，新房项目最快要个把月，二手房还要更久。“这期间还有大量的换房连环单，都在等着。”
“眼看封顶了，贷款合同不签字”
买卖之外，在“认房不认贷”暖风劲吹一个月后，开发商开始发现已经网签的贷款合同开始“找不到购房者”。
合硕机构首席分析师郭毅表示，根据相关政策规定，房子没有封顶的情况下，银行是不可以放贷的，银行必须等到楼盘封顶后才能向购房人发放按揭贷款。一旦购房者在网签之后“毁约”，虽然开发商有索赔权利，但这将极大影响项目的回款进度。在当前以现金流为主的市场环境下，如此状况是各大开发商不愿意看到的。
“相比于范围有多大，市场更关注何时”
“认房又认贷”是房地产调控下的产物。北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，一直沿用至今。北京对二套房界定标准也最为严格，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款、已结清还是未结清，均记作一套。
8月25日，住建部等三部门推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，也特别提及，政策供各城市自主选用。“自主选用的基础，就是各地市场的销售表现，北京目前也不容乐观。”上述房企营销负责人直言。
受买卖双方“按兵不动”的影响，北京市场销售数据仍表现不佳。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，诸葛数据研究中心监测数据显示，截至8月29日，北京8月新建商品住宅成交3841套，较上月同期下降25.76%，较去年同期下降19.53%；二手住宅成交9687套，仍处于历史较低水平，较上月同期增长6.19%，但较去年同期下跌21.46%。
“相比于政策覆盖范围有多大，市场更关注政策何时落地问题，这才是禁锢买卖双方的原因所在。”郭毅表示，目前北京市场交易并不活跃，也是因为市场暖风月余，北京迟迟未有明确动作，不确定性才加深买卖双方的观望情绪。
8月30日，“认房不认贷”政策在广州全面落地，随后深圳成为第二个官宣“认房不认贷”的一线城市。继8月25日三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，广州、深圳的接连动作，给市场传递了积极信号。
首付压力最大的“北上广深”已打开突破口，北京同步跟进也只是时间问题。
“北京优化楼市政策信号意义重大，对整体市场情绪的修复或将产生积极带动作用。”中指研究院市场研究总监陈文静分析称，若北京实质性政策尽快落地执行，北京房地产市场活跃度有望提升，市场有望逐渐企稳修复，从而带动全国市场逐渐修复。
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