杨文战律师 (杨文战律师怎么样)

长于民商案件诉讼业务。北京中盾律师所初级合伙人，CCTV“热线12”栏目直播评论员,2017及2018新浪微博十大影响力法律大V，著有法制出版社出版《生存中的 合同》一书,北京律协合同法专委会委员。

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公司三个月发一次工资合法吗

公司三个月发一次工资不合法，这是严重违反劳动合同法的行为。 如查属于严意拖欠工人工资，企业法人需承担刑事责任。 《中华人民共和国劳动法》第五十条规定：“工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。 不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。 ”根据《劳动部关于〈中华人民共和国劳动法〉若干条文的说明》，所谓“按月支付”应理解为每月至少发放一次工资，实行月薪制的单位，工资必须每月发放，超过企业与职工约定或劳动合同规定的每月支付工资的时间发放工资即为不按月支付。 实行小时工资制、日工资制、周工资制的单位工资也可以按日或按周发放，并且要足额发放。 所以员工在认定拖欠工资上应该严格按照法条来理解。 有些员工误以为这个月的工资下月发放就一定是拖欠工资，尤其是一些国有企业原本是先拿工资后做，而后改为先做后拿，就让很多员工义愤填膺，以为企业逃了一个月的工资，这种看法比较偏激，因为如果是合同或者企业规章制度中合法这样规定了，就应该遵守。 《中华人民共和国劳动法》第五十条中的“无故拖欠”应理解为，用人单位无正当理由在规定时间内故意不支付劳动者工资。 那什么是“无正当理由”呢？哪些情况是有正当理由呢？劳动部《对〈工资支付暂行规定〉有关问题的补充规定》中对于“无故”作了排除性规定：“‘无故拖欠’劳动者工资不包括：（1）用人单位遇到非人力能所抗拒的自然灾害、战争等原因，无法按时支付工资； （2）用人单位确因生产经营困难、资金周转受到影响，在征得本单位工会同意后，可暂时过期支付劳动者工资，延期时间的最长限制可由各省、自治区、直辖市劳动保障行政部门根据各地情况确定。 其他情况下拖欠工资均为无故拖欠。 ”所以有些时候用人单位通过正常途径暂时延后发放工资，特别是经营状况不好时，劳动者应该予以谅解。

二手房不立即过户风险很大 最好别全款买房

根据《物权法》的相关规定，不动产的所有权是以产权登记为准的。 实际入住使用房产，或者只签了一份合同，并不能代表已经取得了房屋的所有权，看房产是否真正获得，最为关键的是看是否获得了房产权证。 对于房产权证的重要性虽然每个买房人都明白，但在现实生活中，仍然存在付了钱，却没有立即过户取得房产权证的情况。 那么，出现这种情况的原因是什么呢？著名民法专家杨文战律师分析了以下4种情况：

1、所购房产还未取得房产权证，须等原房主先取得房产权证才能办理过户。

在现实生活中，很多所谓的二手房，其实是卖方新购的商品房，即卖主把新房转手出售，慈溪陈女士碰到的就是这种情况。 显然，问题出在卖主身上，很可能连他自己都还没取得房产权证。 因为办理房产权证需要一定时间，当遇到一些特殊情况时，数年都无法办理也不鲜见。 但即使房产证没办下来，有人仍然会因各种原因想立即出售新房，为此，他可能向买者隐瞒未取得房产权证的事实，或者自认为马上可以获得产权证，如果碰到对方急着购房，双方就会签订协议，甚至完成款项的支付。

2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。

有一些房产，如经济适用房等，必须在满足一定年限条件后才能自由交易。 如果有人把这种有限制条件的房产拿出来交易，就无法立即完成产权过户。 这样，交易双方往往需要约定等将来符合条件时再过户，但如果约定时间过长，就会增加很多不确定因素，双方的交易必定包含着很大的风险，特别是对于买方，风险甚至是无限的，比如政策变化的风险；房价上涨或者下跌的风险，卖房者可能反悔，不愿配合过户。

3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。

一套房产，因为相关情况的不同，存在着很大的税费区别，而税费直接影响房价。 由于各种原因，一些人会在房子不符合相关税费优惠条件时签订房产买卖协议，但为节省税费，又约定等符合条件时再过户。 这个条件可能是单纯的等待时间满足某个条件，也可能是其他什么原因。

4、为等待买家取得购房资格暂不过户。

由于房价上涨，有些地方出台了房产限购政策，造成一些买家暂时不能取得购房资格，但因某个原因，又急于购房，造成暂时无法过户。 在这种情况下，双方都需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、等待买家把原名下的房产出售完毕，或者等待买家在当地工作社保满足一定年限等等。

买房不立即过户，究竟有哪些风险？

买卖双方签订了购房合同、买方支付了全部或部分购房款，但由于长期不主动过户或者因为某种客观原因而无法立即过户，其中存在的风险很大，甚至因此而引起纠纷，这样的事例并不少。 所以，了解这种潜在的风险，对于准备购买二手房者还是十分必要的。

杨文战律师表示，房屋产权的实际获取与否关键是体现在产权证上的，否则即使购房者付了全款甚至已经入住了，在法律上仍不能算已经取得了产权。所以，二手房交易后如不能立即过户，风险之大难以想象，其中最常见的风险包括以下五种：

1、一方违约风险。

在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。 尤其是在房价上涨的情况下，卖家毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。

2、原购商品房有问题，导致无法办理房产权证。

在所购房产为未取得房产权证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。

3、有贷款的房子，卖方不按时归还贷款的风险。

如果房产出售方原先在购买房子时有贷款，在过户前应先还清贷款，特别是买方，一定要盯着卖方立即还清银行贷款，否则，如果卖方未按时归还贷款，存在着银行收回的可能，买房者因此会陷入极为不利的局面。

4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。

在签约付款至房产过户期间，如果卖方有债务等其他纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行，导致钱房两空的风险。

5、政策变化的风险。

这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都曾经发生较大变化，这些都不是买卖双方能控制的。 一项新政的出台，很可能导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。

新政的实施点，一般以网签时间为准。 而决定长期不办理过户的当事人，签约后也不会去立即办理网签，一旦这期间出现影响交易的新政，麻烦就大了。

实际上，二手房买卖后，因为不立即过户而可能发生的风险绝不止以上五项，尤其是在房价波动较大的情况下，卖方反悔的情况极多，即使买方不同意，但因为尚未过户，如果卖方诚信度较差，他可能会立即转手另卖给他人，或者与他人虚构债务，由他人起诉保全房产。

这种风险一旦发生，就极易导致交易无法继续，买方最终无法取得房屋所有权。 当然，在一定条件下，买方也可以通过诉讼，最终拿到房产证，但这肯定要付出大量的时间、金钱和精力。

买二手房不立即过户，有降低风险的办法吗？

其实，每个人都知道买房要办完过户手续才算取得所有权，但由于各种原因，或从某种特殊的利益角度，仍有人暂时不办理过户，为此，就会产生这样一个问题：有没有两全其美的办法，既可以暂缓办理，同时又能避免风险？

杨文战律师表示，不过户，真的没有绝对的安全。

比如有人提出，我们签好买卖协议后，先去办个公证，是不是就能保证双方交易的房子不出问题？

对协议办理公证，只是加强了协议的真实性，但这份经过公证的协议，对于前面所介绍的那些风险仍然是没有任何防范作用的，因为风险并非来自协议本身是否真实，而是来自各种不确定的因素。

尽管如此，仍然要努力降低二手房交易的风险。 为此，杨文战律师建议，在二手房买卖合同条款中，对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案，一份好的合同可以降低不必要的风险，即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。

1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交得越少，风险越小；

2、要求卖方把房产权证等交由买方或中介持有，未取得房产权证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。

3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。

5、房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定相关的违约金标准，这对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。

（以上回答发布于2017-12-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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二手房怎么把全款给房东比较放心

首先回答您如果您想知道这套房是否有过抵押的话可以看房本就知道，如果办过抵押贷款的，在结清贷款后会盖上一个解押贷款的章上去的。 另外您想全款付清的安全方式是直接和原房主商量再付钱的同时要求他和您一起去建委办理过户，这样的话过户到您的手里了您就可以放心吧钱给他付清（因为房的产权都在您的名下了）全款买二手房过户流程购买二手房要注意的问题也很多，有些是大家能想到的，有些却是很重要，但很多人却没想到，或者因为想当然认为应该是怎么样的而忽视的：1、先核实卖方是否取得产权证，产权状况如何，这是最重要的。 房屋所有权证是所有权的标志，拥有房屋所有权证是可以出售的前提，购房前一定要先查清楚。 例如，A从开发商手里购买了商品房，在未取得产权证前想转让，从法律上讲，这时交易对购房者风险是很大的，即使A已经向开发商交纳了全款并入住，在未取得房屋所有权证之前，法律上房屋的所有权也还不属于A。 一旦发生什么意外，购房者找不到A，也无权向开发商主张权利，就被动了。 再比如，有的虽然取得的产权证，但是可能是经济适用房、危改房，这类房子能否转让、何时能转让、是否需要缴纳土地出让金等特殊的费用都是非常重要的问题。 另外，与他人共有的房屋、单位保留部分产权的房屋，在转让时都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否则签订了合同很可能也是无效的。 还有，要看产权证是否设定抵押，如果被抵押，那在解除前是无法过户的。 所以，最安全的办法是与产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门直接核实该房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。 再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。 毕竟现在伪造房产证、伪造身份证的事也经常出现，加点小心总是好事。 2、要核实房屋的基本情况房屋的年限：购房时要了解房屋建成的年代和土地使用权期限，我国实行土地国有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子开发商购买的土地使用期限较短，而且到期后是否需要续交土地使用金目前还没有定论，所以，这是影响房价的重要条件。 房屋的面积：房屋的面积一般以产权证书的标明的面积为准，但确实也出现过不少产权证书标明的面积与实际面积不符的事例，要想更改是很难的，所以，可能的话，结合着产权证书的面积，购买者最好也要通过目测甚至实际测量的方式有更直观的认知。 房屋的基本情况要认真核实：查看房屋的装修状况，看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，对房屋的设施设备是否齐全、完好等情况也要逐一核实，水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。 另外，建议在不同时间分别看看房子，注意一下房子的采光情况。 要仔细观察看房子有无质量问题，是否有修复历史。 而且，卫生间的防水也很重要，建议亲自做防水试验，或找楼下核实是否有漏水历史。 3、房屋周边的情况也要调查购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：小区的环境如何？物业的服务好不好、物业费的标准是多少？周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天跳舞，您不就惨了？如果您是二层，一层是餐馆您不得考虑油烟和噪音？如果购买的是一层，而且该楼还有地下室，一定要了解一下地下室是否有什么机器设备在工作，如果有就要考虑设备运转对您的居住是否有影响了。 小区外面的环境也很重要，是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？4、合同中的基本条款要明确。 房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。 房屋的面积一定要在合同中标明，而且要明确是建筑面积还是套内面积。 价款一般是以套计算的，建议采取分期支付的方式，并设定不同的支付条件和比例，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。 交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。 违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，这对双方都有约束作用，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。 (作者：北京杨文战律师 未经本人许可，禁止转载)5、注意装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。 很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。 上面的案例中王建就忽视了这个问题，给自己造成了不小的麻烦，除非您不在乎，否则建议在签订合同时把这些情况也在协议中明确。 6、注意房屋及相关设施是否涉及欠费。 物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时您一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。 虽然从法律上看，这些费用就算原房主未交，也未必是新房主的义务，但是毕竟您将要住在这个房子里，而收到上面费用的单位都和您的生活息息相关，外一人家不这么看，您不是会很麻烦吗？预防在先总没错。 7、户口的问题要特殊处理。 我国的户籍管理制度虽然被很多人指责，也一直说要改革，但毕竟现行制度还是有效的，所以一定要重视。 在绝大多数地方，如果原房主户口未迁出，您的户口是无法迁入的，而户口迁出问题原则上法院也是不受理的，所以外一出现这种状况，可能公安、法院都管不了。 王建不就遇到麻烦了吗？怎么办呢？建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。 如果王建手里有这两个“上方宝剑”，应该不会出现他碰到的问题了。 8、交易过程注意保留证据签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。 原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，共同签字，各自保留。 购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。 过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。 以上几内容是比较常见的二手房交易中需要注意的问题，另外，二手交易过程中往往还涉及中介参与，情况会更复杂些，有关中介的问题将另行介绍。

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