千万豪宅或遭遇“停贷风波”？|交房|宋杰|开发商|商品房现房
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"如果8月底还不全面复工，我们业主就集体停贷。"8月1日，上海内环内"滨江一品苑"业主联合发布"停贷告知书"公开信，将这个千万豪宅的纠纷推到大众面前。
外立面已完工近九成
滨江一品苑位于浦东浦逸路浦阳路路口，处于浦东内环内塘桥板块。
根据公开资料显示，该楼盘户型为137～349平方米，交付时应为全装修的"江景豪宅"。该项目包括A、B两栋住宅楼宇，共计352户。A栋于2019年11月取得预售许可证开盘销售，合同约定交房日期为2022年3月12日；B栋于2021年11月开盘销售，合同约定交房日期为2022年12月10日。
然而，该项目在长达两年半的建造期后，2022年3月A栋未能如约交付。2022年11月23日，开发商向B栋业主发出延期交房通知。
业主：每月还贷7.5万元，还有房租1万多元
业主吴刚与未婚妻为滨江一品苑业主，于2020年11月底签署认购协议，交付定金。作为刚落户没多久的"新上海人"，双方家庭下定决心支持，吴刚卖掉陕西省老家仅有的两套房产，其未婚妻卖掉安徽省老家仅有的一套房产，两家共同凑齐首付近800万元。
可惜事与愿违，日子一天天过去，吴刚苦苦等待至今也没有等到一纸交房通知书。原定于2021年底结婚的他们，由于经济拮据，婚期一拖再拖，目前尚未完婚。
业主何凯早在该楼盘2019年开盘时就关注房子的消息，2020年3月全款近1300万元购买了134平方米A栋住宅。根据合同，开发商应于2022年3月12日前交房，然而开发商未能履约，何凯将开发商告上法庭，后经上海市第一中级人民法院作出终审判决：东樱公司应支付业主逾期交房违约金约50万元。
法院一审时，东樱公司辩称，确实存在逾期交房情形，但有不同意见。其中，2022年2月起因新冠疫情影响涉讼房屋所在工程施工，3月底封控后人员、原材料、设备无法进场，6月复工后因人力、物力、原材料、相关部门的协调等诸多方面存在非常大的阻力，项目施工仍受影响。
该案二审判决书显示，东樱公司承认："在与购房者签约前，已经更换了工程总包方，后来在建设过程中其与总包方发生工程款纠纷并且影响施工，如果没有2020年和2022年的疫情，恐怕也无法按时交房，但当初并未预计到这些情况。"
据上海市房屋管理局2022年11月29日出具的《信访复查意见书》："至于你反映的工程进度缓慢事宜，开发企业表示，该项目总包为上海七建，由于经济纠纷等问题，双方正在积极协商解决……"
天眼查信息显示，2023年2—6月以来，"上海建工七建集团有限公司"（原告）与"上海东樱房地产有限公司"（被告）因相关建筑工程施工合同纠纷共开过3次庭。
为什么开发商会没钱给七建？数位业主怀疑，他们的购房款被"挪用"了。
根据购房合同，滨江一品苑A、B两栋楼的购房款监管银行分别为上海银行和上海农商行，然而，随着时间推进，"交付"却遥遥无期，有业主无意间发现自己通过POSE机划走的钱并非进入了这两家监管银行，此后，业主们拿着合同和刷卡单向有关部门进行实名举报。
2023年7月21日，原中国银行保险监督管理委员会上海监督局书面答复另一名业主称："经查，东樱房地产存在通过关联企业（城利房地产）擅自收存预售资金的情况，上海农商银行杨浦支行未及时发现，履行资金监管相关约定职责不到位。对此，我局将责令该行整改并进行责任追究。"
房款没进监管银行，派什么用处去了？还追得回来吗？
"公司为了确保项目的施工进度，挪用了部分销售款，采用回流的方式来支付工程款，目前为止已经支付了近9亿元工程款，其中7亿元通过回流的方式支付。有相关合同和付款证明。"有地产专业媒体提到，滨江一品苑项目总经理曹某曾这样表示。
工地外的施工铭牌上，"开工日期"和"竣工日期"均为空白。
什么时候能"全面复工"？
现场，街道工作人员表示，工作组已经进驻塘桥，推动工程进展。东樱的销售总监华勇通报了近期情况。他说，从8月11日开始，由浦东新区区政府协调组成了滨江一品苑保交付工作组，成员包括浦东新区政法委、浦东新区建交委、信达上海分公司、东樱和七建的工作人员以及法律援助（律师），力争在8月20日—31日进行全面复工。
"其二，我们摸排了业主的在途款，共计5.7亿元，包含部分全款购房业主的未付款项以及按揭购房业主的贷款未放。针对先易后难的解决方法，先与有在途款未付的业主进行沟通。我们也与上海农商行等发放贷款的银行进行了沟通，把整个项目的推进方案、未来涉及的贷款金额、目前进展和总分包的一些情况进行了沟通。"华勇说，"后续资金有两个解决途径，融资和全面复工可能带来新房销售的回血。"
在场业主表示：希望8月31日前全面复工，且保证后续不停工。
要不要停贷？要不要退房？
业主何凯焦虑的是，在苦等的日子里还不能退房，"我们有购房合同，如果开发商破产，我们是受保护的，但如果起诉退房，没有合同了，我们就变成一般债权人，排在最后清偿。"
北京德和衡（上海）律师事务所合伙人王彬律师认为，购房者有这种担心是正常的，在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）出台前，如果相应楼盘出现"烂尾"，甚至开发商公司破产，由于各地对于购房者的权利保护缺乏明确的操作指引，购房者的权利保护相对弱势。《批复》出台后，最高法明确了购房者优先权适用的情形，一定程度上对保护购房者权利起到极大的作用。
"从实际情况来看，购房者不需要过度对此担心，不管是在破产后处理购房款，还是破产前处理，其债权不会凭空消失，只要优先权(指如果有款项清偿，优先清偿符合条件的购房者)能得到有效保障，购房者的权益就能够得到有效保护。"王彬说。
王彬进一步解释道，2023年5月，部分法院就购房者权利的优先性也作出相应的裁判。其中有案例商品房涉"烂尾"风险，属于"保交楼"相关案例，一则在执行转破产过程中重整引入外部资金偿债和续建，并确认商品房购房者享有优先权；另一则通过设立专项工作小组，盘活项目，会同各部门协力解决各环节问题，最终保障购房者权益。
他说，保交楼是政府为了"保民生"提出来的重要举措，通过政府力量，采取破产重整、引入外部资金等举措，一定程度上很好地保证了购房者权益。但"保交楼"政策完全落地，需要一定的过程。
这个过程中，购房者是起诉房企要求解除合同、退还购房款及时止损，还是继续支付按揭款，焦虑中等待交房？当遇到所购预售房已经被采取司法强制措施时，该如何维护自己的合法权利？
其一，对于有预售许可证且建设到一定程度的项目，如果楼盘通过开发商、政府的处理可能引进外来资金完工，可以等待政府协调情况。一般具有一定建设量的项目因为涉及人数众多，影响重大，政府多数会进行协调，组织专班，协助相关企业走出困境，并完成楼盘的竣工交付。这种情况下，购房者需要耐心等待，亦可采取不影响合同解除的法律途径救济，同时积极向有关部门了解情况，静观其变。
其二，如项目彻底烂尾，没有竣工交付的可能，需尽快提起诉讼，要求解除合同，返还购房款，尽可能减少损失。
再回到本次"停贷风波"，如果开发商仍未复工，购房者集体停贷会有哪些法律风险？
王彬分析，对于购房者停贷很多法院持有不同观点，目前主流司法实践观点是，在《个人购房担保借款合同》合法有效的前提下，业主贸然停贷会构成违约，需要承担相应的违约责任，开发商亦须承担合同约定的连带清偿责任。
（应受访者要求，文中业主均为化名）
2023年第16期《中国经济周刊》封面
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