政治局会议后多地出台房贷新政 调整了什么 落地状况如何

尚无存量房贷利率调整打算进去。

自7月24日政治局会议对房地产有了新提法之后，市场对各部门相继提到的楼市政策调整预期升温，包含存量房贷利率调整、进一步降落购置首套住房首付比例和存款利率、“认房不用认贷”等。

政治局会议之后，尤其住建部明白政策方向部署之后，已有北上广深以及吉林、安徽等地踊跃表态，称将允许和满足居民刚性和改善性住房需求。相比之下，河南、江苏、江西等地的重点市区则出台了更有针对性的新政，也因此被寄托更高的落地预期。

从政策方向来看，各地在需求端的抚慰政策集中在购房补贴、契税补贴、现房开售等，金融方面多提出允许“认房不认贷”、二手房“带押过户”、加大公积金允许力度等。关于市场等候的存量房贷利率调整，虽有一般提及，但据记者多方了解，目前尚没有正式落地。有郑州外地银行和房产中介上班人员对记者示意，调整打算大略率在一个月内确定。

在各地相继表态或政策落地之后，以后，市场分内关注京沪广深等一线市区房地产关系政策如何调整优化。

存量房贷利率调整尚未落地

自去年以来，各地楼市新政始终。7月24日政治局会议之后，住建部在27日初次明白表态进一步落实好降落购置首套住房首付比例和存款利率、改善性住房换购税费减免、团体住房存款“认房不用认贷”等政策措施。加上央行7月中旬表态允许存量房贷利率调整，市场广泛等候更深档次的楼市政策调整，焦点集中在一线市区和外围二线市区。

在北上广深等市区陆续表态允许和满足居民刚性和改善性住房需求之后，郑州打响新一轮楼市政策优化“第一枪”。8月3日，郑州市住房保证和房地产治理局（下称“郑州房产局”）颁布15条楼市新政，成为央行表态后，首个明白提及存量房贷利率调整的市区。

郑州房产局提到，激励在郑各商业银行依法有序调整存量团体住房存款利率，疏导团体住房存款利率和首付比例下行，稳固居民生产预期。落实责任单位方面，文件列明了市金融局和各开发区、区县人民政府。

河南省政府办公厅在8月7日《继续扩展生产若干政策措施》（下称《措施》）中重申，落实新发放首套住房商业性团体住房存款利率政策灵活调整长效机制，对合乎条件的市区，阶段性放宽首套住房商业性团体住房存款利率下限。不过关于存量房贷利率调整的提法，令业内有些绝望——“银行业金融机构应依照存款合同中明白的利率重定价周期及调整模式，在利率重定价日及时调整存量房贷利率。”

《措施》中提到的存量房贷利率调整模式，仅仅是LPR（存款市场报价利率）革新后，房贷挂钩LPR的惯例调整模式。中指钻研院方面剖析指出，文件中提到的存量房贷利率调整模式，与购房者关心的利率上浮点数调降存在差异。但思考到此前郑州已提出激励商业银行调整存量房贷利率，估量推进仍将遵照“依法有序”的准则，政策何时落地需关注商业银行后续举措。

不过据记者近几日多方了解，郑州外地银行对存量房贷利率调整还没有详细打算进去，包含国有大行、股份行以及外地城/农商行，上班人员广泛示意“没有通知”、“在等通知”。

不过有郑州银行一网点存款经理对记者示意，估量近期会有调整，据说“有要求要一个月内落实”。另有外地房产中介人士示意，有某大行客户经理与其公司沟通时提到，或者会在近一个月内进去调整打算，但详细状况不确定。

除郑州外，近期，南京、合肥以及海南均有新的楼市政策推出，但没有明白提及存量房贷利率调整。据记者了解，上述地域在存量房贷利率方面也还没有政策变动，有客户经理倡导关注该行官网信息，也有客户经理称假设有调整打算，房贷经理会被动咨询借款人。

光大证券金融行业首席剖析师王一峰以为，思考到往年以来按揭存款提早还款量大幅参与，造成上半年存量按揭存款发生负增长，主观上须要下调存量按揭存款利率，改善按揭存款增长读数。在此背景下，他以为存量按揭存款利率下调已渐行渐近。

降落首付比例 认房不认贷更易推进

从最新优化政策来看，各地在金融允许方面的提法仍偏审慎，关键方向集中在推进“认房不认贷”、允许二手房“带押过户”、推进现房开售、加大公积金允许力度等，其中局部政策属于重申继续口头，局部是在前期政策基础上扩展实施广度或深度。

比如，河南《措施》要求，完善二套房认定规范，未实施限购措施的市区，领有1套住房并已结清相应购房存款的家庭，为改善寓居条件再次放开存款购置一般商品住房的，银行业金融机构口头首套房存款政策。便捷了解，即在非限购市区“认贷不认房”。

其中，郑州曾经在8月4日强调落实“认房不认贷”，也是住建部发声后首个明白表态的市区。中指钻研院指数钻研部总经理曹晶晶对记者示意，该市此前实施的“只认贷不认房”曾经较为宽松，即名下无房但有房贷未结清的状况下，银行依照二套房规范发放住房按揭存款，名下有房但存款结清，即按首套房规范。

除郑州外，江西赣州市人民政府也在8月4日发文，其中提到继续按低限口头存款首付比例。其中明白，对领有一套住房并已结清购房存款的家庭，继续口头首套房存款政策。

贝壳钻研院剖析指出，过去的阅历显示，“认房又认贷”往往既克服成交，又影响房价。敞开关系政策可以让这局部购房群体依照首套房规范存款，监禁更多改善性换房需求，降落购房者首付比例和房贷利率，同时促使一二级市场联动，放慢市场循环。

公积金允许力度加大

市场等候的另一个政策方向是首付比例进一步下调。相比纯商业存款，各地公积金存款的调整进展显著更快。

此次郑州楼市“15条”出台同日，外地住房公积金中心发表，自往年8月7日起，在郑州市行政区域内经常使用住房公积金存款（含组合存款）购置家庭首套或改善性住房时，所购住房为新建商品房的，最低首付款比例为20%，所购住房为存量商品房（二手房）的，最低首付款比例为30%。

除调整首付比例外，江西南昌、赣州等市区均扩展了公积金存款他乡互认范围。南昌市住房公积金治理中心8月7日发表，自8月15日起，在操持“南昌都市圈”他乡互认互贷业务基础上，推进扩展区域范围，在江西省内实施住房公积金团体住房存款“一体化”政策；赣州市政府关系文件则指出，在“省内+湖南五市（长沙市、株洲市、湘潭市、岳阳市和郴州市）”他乡缴存互认互贷的基础上，推进与大湾区市区等更大范围的住房公积金跨区域协作。

二手房“带押过户”也被视为生动市场的关键举措。8月7日，海南省人造资源和布局厅、国度金融监视治理总局海南监管局、海南省住建厅、海南省住房公积金治理局联结发文称，要协同做好不动产“带压过户”。海南省住房公积金治理局同日表态，允许展开二手房“带押过户”住房公积金存款业务。

加大补贴力度 扩围现房开售试点

此轮政策优化的另一个方向是预售制度革新。此前，随着局部楼盘“烂尾”并一度惹起“停贷潮”，商品房预售环节中的破绽也被更多曝光，预售资金挪用、资金监管不到位等疑问饱受诟病。

此次河南《措施》指出，允许郑州展开商品房预售制度革新，推进郑州、开封现房开售试点；郑州市房产局此前示意，稳当推进商品房“现房开售”试点，着力抓好郑东新区和惠济区各一个试点名目。合肥市7月底召开的房地产上班专题会议也提出，要大胆稳当推进商品房“现房开售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点名目。

中指钻研院剖析示意，各地现房开售的进程有望进一步减速，未来将有效缓解购房者对名目交付的顾忌，促成市场颠簸肥壮开展。

南京市房产局则在8月4日表态，要优化商品房预售资金无法预感费治理，开发企业可依据名目进展状况开流放渐监禁无法预感费额度，进一步优化企业资金经常使用效率，营建良好营商环境。合肥则表态以严密制度增强商品房预售资金独特监管，严防资金挪用。

相比金融畛域的探求性调整，各地在购房补贴等方面的举措显得愈加“放得开”。在前期补贴政策的基础上，郑州、南京、赣州多地近期又加大了购房补贴力度，惠及对象关键包含青年人才、多孩家庭等，模式包含间接发放购房补贴，或给予购房契税补贴。其中，南京在强调新六区可继续实施购房补贴外，初次提及栖霞、雨花台两区可结合辖区内市场实践，经评价后对购置新建商品住房的实施补贴。

其余较受关注的新政中，市场对合肥探求商品房开售按套内面积计价、试行敞开商品房的楼层差价率限度等政策落地和成果等候也较高。此外，郑州此次政策调整力度较大，其中一条是片面敞开限售。

理想上，往年以来，郑州已屡次对房地产政策启动过优化调整。其中，4月郑州将限售政策调整为以网签期间、契税交纳期间和不动产权注销期间为准，三者任一满一年可发售；同时，二环外敞开限购，公积金允许“带押过户”、允许提取公积金支付首付等政策也相继出台。

曹晶晶以为，郑州本次敞开限售政策在必定水平上无利于改善外地二手房市场的流动性，让屋宇买卖愈加灵敏，无利于改善性住房需求监禁。

“因城施策”稳预期 多地扎堆发布楼市调控新政

多地密集出台楼市新政，完善调控政策，释放呵护市场的积极信号，主要涉及购房补贴、首付比例、贷款限额、限售放松等方面的内容。 业内人士认为，多地根据自身情况“因城施策”，利于促进房地产市场平稳健康发展。 补贴购房城市增多近期，给予购房补贴的城市数量持续增多，有的地区最高补贴额度达20万元。 根据日照市人民政府网站发布的《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》，设立人才住房发展基金，符合条件的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生、大专（含中专、技工院校）毕业生，本人或其家庭在日照市首次购买新建商品住房的，分别可享受20万元、10万元、5万元、3万元人才发展基金购房补贴。 四川资阳出台6条稳楼市措施，其中包括调整住房公积金政策，将双职工、单职工缴存最高贷款限额分别由50万元提高到60万元、35万元提高到40万元，首套、二套商品住房最低首付款比例分别由30%降低到20%、40%降低到30%。 5月1日至31日，开展网络房交会 商品房促销活动，推出购房送2万元现金补贴，以及家电、家居建材、装修商家消费券、万元现金消费券免费领等福利，带动房地产及上下游产业销售，促进消费。 今年以来，针对房地产行业的政策密集出台。 4月29日召开的中共中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 随后，连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策，涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。 调控政策暖意浓长春市政府办公厅近日发布《关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》，其中明确规定，对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 阶段性降低公积金贷款首付比例，2022年12月31日前，职工首次申请公积金个人住房贷款的，最低首付款比例不低于20%；第二次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。 国家统计局数据显示，3月份，长春新建商品住宅销售价格指数环比持平，同比增长0.9%；二手住宅销售价格指数环比下降0.8%，增速低于二线城市整体表现。 有的地区连续发布楼市调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。 5月9日，扬州市住房和城乡建设局网站发布《关于积极支持在扬来扬人才和生育二孩及以上家庭改善居住条件的通知》，在扬来扬大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区购房的，可不适用现行限购政策。 在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自网签备案之日起满3年可上市交易。 此前的5月7日，扬州市住房公积金管理委员会发布通知，在扬来扬人才、生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。 5月9日，记者从苏州市房产交易管理中心了解到，苏州新房限制转让时间将由3年调整为2年。 同时，非限购区域房产不再计入家庭限购套数。 此外，非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续银行支持房地产的举措值得期待，预计在房企和购房者两端都会给予支持。 从房企销售端看，受疫情等因素影响，房企销售数据仍然不太乐观。 但在政策层面呵护、房企预期向好的背景下，部分地区土地市场已经回暖。

政治局会议释放积极信号：细化房地产因城施策 首提优化商品房预售资金监管

4月29日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。 会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。 多位受访专家向21世纪经济报道记者表示，本次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确、更积极的政策信号。 具体来看，“房住不炒”总基调不变，因城施策是主线，在此基础上，各地政策优化空间已开启。 与此同时，优化商品房预售资金监管首次在政治局会议被提及，需求端与供给端政策形成合力，有助于市场企稳恢复，促进房地产市场平稳健康发展。 需求端两个支持因城施策一直是房地产调控政策的重要组成部分，体现了监管层寻求平衡的精准性。 中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，因城施策和“房住不炒”一起构成了楼市调控政策与长效机制的基石，对于地域差异极强的房地产市场来说，因城施策可以提升房地产调控政策的有效性。 在本次政治局会议的表述上，因城施策有了更具体的指向，即“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”。 “从当地实际出发，意味着地方上调整政策的权限增加。 ” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也持相同观点，她认为，各地优化调控政策的空间已开启。 实际上，今年以来，从中央到地方的各项稳楼市措施持续优化。 根据中指研究院监测，截至4月29日，全国年内已有近100城出台房地产政策百余条。 调整内容主要涉及增加公积金贷款额度、降低首付比例、调低房贷利率、发放购房补贴、为房企提供资金支持等方面。 近期，以限购、限售为代表的“五限”政策，也出现了一定的调整。 房地产“五限”指的是限购、限贷、限售、限价以及限商，这是我国目前最严格的限制性购房政策，“五限”叠加也被认为是上一轮楼市调控的重要标志。 分析人士认为，“五限”政策的调整，体现出调控政策对需求从抑制到支持的微妙转向。 4月以来，优化调控密度更大、力度更强、高能级城市开始出现，其中包括南京、苏州等强二线城市也加入调整行列。 中原地产首席分析师张大伟认为：“如果说之前地方还有所保留的话，那么在本次会议后，有更多的城市会优化楼市政策，力度也会更大。 ”“预计后期地方调控自主性更强，更多大中城市的限制性政策包括限购、限售、限贷等有望松绑，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，刚需和改善住房需求得到释放。 ” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者。 李宇嘉同样表示，政策优化扩大到热点城市，未来或将是限制性政策的松绑，但监管层继续强调“房住不炒”，也意味着政策调整要符合实际，也要有底线。 值得注意的是，本次会议也强调了对需求端的另一种支持，表述从“更好满足购房者的合理住房需求”完善为“支持刚性和改善性住房需求”。 去年12月召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，进入2022年，支持合理需求成为各地楼市政策中的主旋律之一。 其中，除刚性需求外，改善性需求也迎来利好。 近期备受关注的鼓励老年人投亲养老、取消“认房又认贷”、二孩和三孩家庭放松限购等措施，均是着眼于对改善性需求的支持。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房需求比较旺盛。 但从需求分层的角度看，部分大城市已经进入改善性需求为主的阶段。 这些需求的满足，对稳定楼市意义重大。 “一季度以来，定向支持改善性需求的政策较少，政治局表态支持刚性和改善性住房需求，也说明了二季度政策支持或向改善性需求倾斜。 ” 诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱举例说明，如缩短增值税的年限，放松限售，加强二手房市场的流动性等，她认为，房地产市场的好转需要改善性需求的撬动，政策支持改善性需求值得肯定。 优化商品房预售资金监管会议对商品房预售资金监管的表态被认为是顶层定调的亮点，“充分说明预售资金监管的工作也受到重视”。 今年2月，住建部已出台《商品房预售资金监督管理办法》并下发各地，从总体原则的角度规范了预售资金监管政策，而具体细则和执行情况仍是各地因城施策进行落实。 预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。 张大伟指出，各地目前执行的政策基本都是按照一定建安标准预留整体项目的预售资金。 他举例说明：“一个20万平方米的住宅项目，按照5000元每平米建安预留预售资金监管，需要10亿元，所以前期如果开盘销售少，很可能卖掉几百套房开发商一分钱都不能动用。 但这是保证购房者权益的合理政策。 ”只是在行业下行阶段，业内分析人士认为，应在保障资金安全前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，因企施策，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。 根据中指研究院监测，自2022年以来，佛山、南京、烟台、南平、常德等城市相继调整预售资金监管制度，分别从加快审批效率、放宽资金监管比例、银行保函等额替换等方式提高预售资金使用效率，降低房企重点监管资金沉淀压力。 陈文静认为，短期来看，“保交楼”仍是政策底线，但本次会议强调了“优化商品房预售资金监管”的政策导向，预计部分城市预售资金监管规则有望边际放松，有助于缓解房企短期资金压力。 张大伟也表示，本次中央明确了预售资金监管政策优化，预计将有更多城市释放宽松政策，对于大部分企业来说都是利好。 “对于资金链紧张企业来说，影响不大，反而是对于资金链相对宽松企业可能有一定奖励措施。 ”他分析道。 展望后市，许小乐认为，购房需求将逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。 与此同时，销售端的好转将提高房企投资开工的信心，拿地积极性也将恢复。 房地产市场平稳健康发展也有助于稳定宏观经济大盘，助力实现全年经济社会发展预期目标。

行业再迎重大利好，多地首套房贷利率面临下调

为全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，金融主管部门就差别化住房信贷政策进行了调整。

5月15日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下称《通知》）提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

多地首套房贷利率存在较大下调空间

事实上，此次下调房贷利率早有端倪。

4月29日，人民银行在召开的专题会议上表示，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 5月5日，中国银保监会专题会议也提出，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求。

央行近日发布的金融统计数据报告显示，4月份住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。 另一方面，根据国家统计局今日（5月16日）公布的数据显示，1-4月份商品房销售面积万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。 商品房销售额亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

无论是从金融数据还是房地产成交数据来看，下调首套房贷利率具有一定的紧迫性。

而此次差别化住房信贷政策的出台，也将遵循“因城施策”的原则。 据悉，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

从利率方面看，4月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.6%，这也意味着未来各地首套房贷利率最多可降至4.4%。

如果按贷款100万元，贷款期限为30年，以等额本息的还款方式测算，到期将少付利息约4.28万元，这将在一定程度上缓解购房者的购房压力。

此外，根据贝壳研究院此前发布的重点城市主流房贷利率数据，4月份其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%。 通过本次差别化住房信贷政策的调整，全国多地首套房贷利率未来将存在较大的下调空间。

中金公司也发布报告称，本次下调的是首套房贷利率下限而非终端实际利率，预计未来各地终端房贷利率仍将继续下行。

助力房地产市场企稳

根据中房网不完全统计，最近一段时间以来，多地都出台了稳定房地产市场相关政策，截至目前全国已有超过100个城市不同程度对房地产政策进行了调整。 政策内容主要包括调整“四限”政策、人才政策、发放购房补贴或契税补贴、重启货币化安置、提高住房公积金贷款额度、下调房贷利率和首付比例，以及调整增值税年限等措施。 但从实际情况看，受疫情等因素影响，政策效应传导至市场尚不明显，楼市仍处于调整期。

而本次房贷利率的调整，无疑为目前低迷的房地产行业打了一针“强心剂”。

中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。 本次政策重点对首套房贷款利率进行调整，同时强调二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。

在杨畅看来，因城施策有利于精准调控。 政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

中金公司的报告也称，本次利率下限调整是对政治局会议中房地产政策取态的具体落地，重点响应了“支持刚性和改善性住房需求”这一核心精神，以期改善当前销售低迷状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次下调房贷利率下限，充分体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。 结合近期各地推出降低首付、松绑二手房限售、放松限购等政策来看，将为5月中下旬及后续市场交易的活跃创造更好的条件，也有助于各地基于实际情况开展房地产贷款工作，一些市场交易疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

整体来看，通过房地产调控政策与住房信贷政策的调整，将对当前的市场预期起到积极作用，释放更加强烈的企稳信号，有助于提振销售、改善企业现金流，进一步恢复市场信心。

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