胡常明律师 (胡常龙律师)

长于刑事辩护。云南省低劣党员律师，云南省律协教育培训委员会副主任，云南省服务民营企业法律服务团首批成员，昆明市人才库首批律师成员，云南中天律师事务所党支部书记、副主任。 地域：昆明市

开发商一房二卖怎么办

云南中天律师事务所胡常明律师解答：开发商失德，一房二卖，姜家不幸身陷其中。 简单地说，其现面临着要求履行合同和解除合同两种不同的选择，但是最终的决定权却不在姜家手中，具体得根据不同的情况来分析。 我国《物权法》第九条规定：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ”该司法解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 ”该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 ”这就说明，如果选择继续履行合同，就必须同时满足以下两点：第一、双方已正式签订了商品房销售合同，或者虽然未正式签订商品房销售合同，但已签订的认购、订购、预订、预售等协议已具备规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已按约定收取了购房款。 第二、开发商愿意凭已签订的合同向房管登记机关办理登记，而解除同另一买受人签订的合同；对此，如果暂不能办理登记，便先办理“预告登记”，也能增加了一份保障。 可见，这种选择继续履行合同的情形不以签订的合同有效为前提。 同理，如果合同不能履行或者选择解除合同也不以签订的合同无效为前提。 从前述条款来看，如果合同有效，但开发商违约；或者开发商存在缔约过失（姜家无论如何均无过失），致合同不成立、无效或被撤销、解除时，开发商均要承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 在此要补充的一点是，“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”并不是所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是应由法院依据个案的不同情形在一倍以内自由裁量。 法院在自由裁量时应主要依据出卖人的过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响程度等来综合决定赔偿金额。 。 云南中天律师事务所律师：胡常明

为什么做人，太较真，就输了，需要怎么做才好？

一个人快乐与否，就看他是否爱较真。

因为爱较真的人，总会因为一件不必要的小事影响情绪，害人害己。

生活中，很多人年轻人都是这样。

因为别人占了自己一点便宜，就要和他对质，讨要个说法。

最后虽然得到了想要的说法，但这样做，让自己和对方闹得很难看，虽然事情已经过去，但他们的关系变得非常尴尬。

不光如此，因为讨要说法，浪费了本该去工作的时间，导致无法完成该完成的任务。

但事情的起因，只是因为不足挂齿的小事。

这样做或许是消掉了怨气，但损失更大，浪费了时间，也消耗了关系。

你以为这样做可以赢一局，但这样做，只会把更多的时间浪费掉，表面上是赢，实际上却输了很多。

做人，太较真，你就输了。

很多人依然会被情绪左右，与烂人烂事纠缠，总是太过较真。 太过较真，不光会让自己情绪越变越差，还会拉低自己的位置。

不要被鸡毛蒜皮的小事牵着走，而是用理智控制情绪，将精力放在值得的事情上。

苏东坡因“乌台诗案”被贬黄州。

有一天，他趁着夜色，走到一条小路上，对面来了一个醉汉，直接将他撞倒在地。

大汉没有道歉，反倒朝苏东坡破口大骂，怪他没看路，才让他手臂受伤。

苏东坡并没有放低身份和他争执，而是拍了拍衣服上的尘土，默默地走开了，并没有和他一般见识。

他知道，醉汉本身不讲道理，只会拿脾气压人。 和这样的人说再多的话，也不会改变他的想法，反倒是有理说不清。

与其这样，不如自己心胸宽广一点，不要和他纠缠，才是最合适的处理办法。

人生路长，我们总会遇到不同的人，很多人都懂得讲道理，但总有一些人不愿意讲道理，只会耍无赖。

若和他们较真，非要讨个说法，即使最后达到目的，也不过是两败俱伤，让自己变得更难看。

在小事上没完没了，只会消耗自己的人生。

不如看开一点，让自己的生活变得更顺心一点。

不较真，才是人生的大智慧。

人总是太执着，总是不愿放下无意义的东西。

因为他们总是太在意，越是在意，抓得越紧，也会越痛苦。

若总是太执着，就像走进一个没有出口的迷宫，只会让自己变得身心俱疲。

只有适当放下，才会变得自在。

《三国演义》中有这样的情节。

在官渡之战中，曹操大捷。 他非常开心，立即将金子和缎子赏给士兵。

但在整理物件时，从一捆书中发现一束信笺，打开一看。 发现军营中早有奸细，与袁绍勾结，偷偷出卖曹操军营中的情况。

身边下属火冒三丈，想要把叛徒揪出来，然后杀之而后快。

但曹操并没有听从下属的话，他却说道：“当初，袁绍比我们强，我自己都无法自保，更不要说他们了。”

后来，他做出一个出乎意料的决定，让下属将这些信给烧掉，就当从未知道此事。

当我们发现身边人心怀不轨时，定会被情绪左右。 但曹操却选择了大度，学着去原谅此事。

越是有能力的人，越懂得宽容迁就，也更懂得隐忍。

与人相处，无论做事还是说话，都不要将话说死，也不要将事情办的没有余地。

因为不是所有事，都会有标准的答案，有时候我们知道标准答案，又会后悔当初选择去知道。

人生有太多不如意的事，与其斤斤计较，让自己变得小肚鸡肠，不如学会放下，不去较真。

让自己学会欣赏半路的风景，只有不去计较，人生才会活得轻松自在。

人可以认真，但不能太较真。

凡事都要有个度，当过了那个度，只会适得其反。

与其和别人锱铢必较，让自己处在负能量当中，不如改变自己，放宽心。

其实，无论是古代还是现代，有一定成就的人，都懂得包容。 也更懂得隐忍，不会因为小事扰乱了自己的情绪，而是用理智来处理事情。

在西汉时期，胡常和翟方进，在同一书院共同研究经书。

胡常先当上了官，但口碑不如翟方进，他非常嫉妒对方的才华。 所以一和别人聊天，他总会说翟方进的坏话，故意给人家泼脏水。

世上没有不透风的墙，翟方进后来知道了这件事，但他并没有去质问胡常，而是做了一件事。

他派了几个弟子，去找胡常解决问题，并认真做好记录。 经过几次，胡常明白了翟方进的好心，他是故意这样做的。

胡常非常羞愧，自此之后，他再也没有说过翟方进的坏话，而是在他人面前夸赞他。

俗话说，伸手不打笑脸人。

以和善的方式对待他人，他人也会以和善的态度回报给你。

我们与太多的人相处，今天可能因为一些矛盾，如果闹得太难看。 以后有可能，谁和谁都不愿过去。

如果大家不太较真，适当退一步，也会得到他人的尊重。

不较真，心情才会舒畅；适时放下，心情才会轻松。

对待亲人不较真，才能家和万事兴；对待知己不较真，感情才会长久；对待陌生人不较真，我们才有精力去做值得的事。

人生在世，活的就是个情商。 情商高一点，为人处事会更顺畅一些；若是情商太低，那么生活处处都是坎坷。

所以，提高自己的情商，是生活中极为重要的一点。

人长寿的秘诀，就是有个好心态，不过于较真。

人生苦短，最怕较真。

当你试着改变自己，放平心态，与人为善，你就会获得想要的人生，过上梦寐以求的生活。

当别人说你没皮没脸的时候怎样反击

高人说：“容忍是一种成熟的涵养”高人指出，龙搁浅滩、虎落平川，毕竟是暂时的，也是一种考验和一种磨难。 即使面对别人的侮辱和伤害，你有时也需要忍耐。 何必急急忙忙以一种对抗、反击的方式来证明自己并非软弱可欺呢？古语有云：“能容忍者自安。 ”这就是说有些事情该忍让的就要忍让，只有这样自己才会平安，自己才会感到快乐。 试问：在日常生活中，如果有人瞧不起你，无意或有意伤害了你，你是以牙还牙，让自己生活在仇恨的欲望里，还是在切肤之痛后采取别人难以想象的态度，容忍对方呢？这，其实完全取决于你的心态。 生活中，虽然谁都不愿被别人所左右，但若不能容忍，动辄生怒，不仅自身会被别人左右，还会破坏自己的心情。 正所谓，天边有云卷云舒，窗外有花开花谢，人有宠辱去留，宇宙万物都是这个道理。 不可能永远是风华正茂，不可能永远是叱咤风云，同样，更不可能永远受辱胯下，也不可能永远萎靡不振，除非自己永远的放弃一切……所以，你要记住了：容忍是一种成熟的涵养，是一种生活哲学，是你适应社会竞争的一种方式。 生活中，凡事能忍者，不是英雄，至少也是善于处世的高情商的人。 高人说：“容忍是处世艺术之精髓”高人指出，高情商的人，并不一味地争强好胜，也不会一味地退缩，他们懂得将容忍、进退结合，该进则进，该退则退。 退一步海阔天空，进的时候，不畏困难，勇敢直上，在该退的时候，宁肯后退一步，做出必要的自我牺牲，以达到进的目的。 有这样一个历史故事：清河人胡常和汝南人翟方进同在一起研究经书，胡常先做了官，但名誉不如翟方进好，他心里总是嫉妒翟方进的才能，和别人议论时，总是不说翟方进的好话。 翟方进听说了这事，就想出一个应付的办法。 胡常时常召集门生，讲解经书。 一到这个时候，翟方进就派自己的门生到他那里去请教疑难问题，并让他们一心一意、认认真真地做笔记。 一来二去，时间长了，胡常明白了，这是翟方进在有意地推崇自己，为此，心中十分不安。 后来，在官员中间，他再也不去贬低而是赞扬翟方进了。 还有这样一个历史故事：明朝正德年间，朱宸濠起兵反抗朝廷。 王阳明率兵征讨，一举擒获朱宸濠，建了大功。 当时受到正德皇帝宠信的江彬十分嫉妒王阳明的功绩，认为他夺走了自己大显身手的机会，于是，散布流言说：“最初王阳明和朱宸濠是同党。 后来听说朝廷派兵征讨，才抓住朱宸濠以自我解脱。 ”想嫁祸并抓住王阳明，作为自己的功劳。 在这种情况下，王阳明和张永商议道：“如果退让一步，把擒拿朱宸濠的功劳让出去，可以避免不必要的麻烦。 假如坚持下去，不做妥协，那江彬等人就要狗急跳墙，做出伤天害理的勾当了。 ”为此，他将朱宸濠交给张永，使之重新报告皇帝：朱宸濠捉住了，是总督军的功劳。 这样，江彬等人便没有话说了。 王阳明称病在净慈寺休养。 张永回到朝廷，大力称颂王阳明的忠诚和让功避祸的高尚事迹。 皇帝明白了事情的始末，免除了对王阳明的处罚。 王阳明以退让之术，避免了飞来的横祸。 在这两个故事里，如果说翟方进以退让之术，转化了一个敌人，那么王阳明则以此保全了自身。 以容忍、退让求得生存和发展，这里蕴含了深刻的哲理。 在人生的旅途中，应该什么时候进，什么时候退呢？退和进的选择取决于主客我敌双方的力量对比。 当主体力量明显占优势，居高临下，以一当十，采取行为以后，可以取得显著的效果时，应该进。 而当主体处在劣势的位置上，稍一动作，就可能被对方“吃掉”，或者陷于更加被动的境地，那么，便应该以退为进，坚守“无为”方是。 退只是一种权宜之计、人生手段，待时机成熟，成功条件已到，便可由退转为进，由守转为攻，这就是中国古人所说的处世艺术之精髓！

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