酝酿推出房地产 多部委成立联结上班组 严重动作 (酝酿推出房地产重大)

财联社5月16日电，房地产行业继续颓势，意在消化存量房产和提升增量住房的政策措施正在酝酿中。据国务院资讯办公室信息，5月17日下午4时，住房城乡树立部和人造资源部、中国人民银行、国度金融监视治理总局担任人将召开国务院政策例行吹风会，引见实际做好保交房上班配套政策无关状况。记者从多个渠道确认，在下午的政策吹风会之前，5月17日上午，国务院将组织召开房地产上班关系会议，届时或将发表房地产畛域关系动作。中国人民银行、住房城乡树立部、 国度金融监视治理总局、财政部、各中央政府关系指导以及国有银行等大型金融机构担任人将悉数参会。5月16日，部分总部不在北京的股份制银行关系担任人已出发前往北京预备参会。住建部、金融监管总局、国有大行等各部委及机构已区分抽调各自房地产畛域内的主干人员，成立联结上班组；“保交楼”救助范围或进一步扩展，收买存量住房正在探讨酝酿中。 (财新)

2008-2009年房地产市场发生了什么？为何开发商都逃离了北上广？而到了10年又有了回流？

2008年房地产市场政策及走势分析文/求石从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等施频繁出台，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。 据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。 然而，自11月以来，中国房地产市场迅速走向冷静，成都房地产市场也爆出市场趋冷，宁舍定金也争相退房等消息。 即将迈入2008的中国房地产市场，这是否是一个值关注的拐点信号， 2008中国房地产市场又有哪些政策方向值得关注？明年的房价将何去何从？宏观调控三剑齐发在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。 种种迹象表明，2008年，房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。 首先，土地是房地产开发的根本。 国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。 尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。 因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。 从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。 地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。 出现“地王”的比例相对要减少。 项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。 其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏对楼市产生影响。 物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。 一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。 再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。 提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。 不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。 保障性住房比例加大国土资源部相关负责人在解读“39号令”时强调，2008年要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。 其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。 不符合该要求的，不得批准用地。 由于“39号令”等相关土地政策的落实，2008年，住房保障政策将进一步推进，廉租房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。 随着保障性住房及“90/ 70”政策的落实、低总价房屋产品市场供应将增加。 市场竞争更趋白热化近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。 然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。 房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。 房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，房地产企业将加快房地产证券化通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场。 房地产市场的消费者将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。 市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。 继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。 房价走势或将显现拐点近日在福建举办的“房地产走势及房地产金融创新论坛”上，中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士发表演讲称，2008年后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们的买房、结婚的高峰期。 2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然下降。 这样的人口变化对房地产的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，并预言2008年将是中国房地产市场的真正拐点！2008年，是国人心里的一个坎，同时也是世界聚焦的一个点，奥运会盛大举办后，是否会带给中国房地产市场一个冲击，是一直悬在人们心里的一个秘。 从近二年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。 但随着增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。 而市场规律是，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。 同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。 买涨不买跌的心理影响也在人们的心中根深蒂固，而且，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有传染性。 在成都房地产市场上，在一路上扬的几年时间里，自住性和投资性购房大多已完成购买需求，如今房价也呈现相对高位，由于预期改变，投资需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。 从11月出现的市场趋冷现象，将会加速购房者的进一步观望，进而出现持币待购、慎购等现象。 如果市场持续冷静，绝对卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。 明年房价整体可能在一定程度上逐渐回落。 相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度会相对较大。 关键字： 2008年房地产市场 政策 分析

宁波房地产现状

宁波房地产协会会长俞晓先生谈我市房地产市场现状〈一〉回顾篇一、我市房地产市场整体回顾。 我市房地产由于受1998年停止住房实物分配和同年月湖景区等大规模城建拆迁的拉动！从1999年起迅速地从低迷走向繁荣。 随后，则是一直到2004年连续五年快速发展。 在这五年历，虽然房屋开工面积和竣工面积连续五年快速发展，但仍呈现出供不应求的态势，同时，房价也持久快速上涨。 在商品房市场繁荣的同时，二手房市场也迅速发展，形成了房屋一级市场和二级市场相互促进，联动发展的良好局面！然而，到了2005年，受国家加大对房地产市场宏观调控力度的影响，我市房地产市场迅速而明显地由热转冷，无论是一级市场还是二级市场，均出现了成交量大幅下滑的状况，到8、9月份，成交量同比下降一半以上，与此同时，房价涨幅也明显回落，局部地段、部分楼盘和部分二手房出现价格下调。 根据局城调队数据统计，我市四区1-4月份，房价指数同比分别为102.8、101.8、103.2、101.7(全国平均同比指数为105.5)；环比分别为100.2、100.1、100.9、100.4(全国平均环比指数100.8)。 在全国35个大中城市一季度同比指数排名中列第25位，四月份第31位，由此可以看出，从总体上说我是今年的房价指数是相当低，而且相当稳定的。 2005年11月起，我市房地产市场出现了回声迹象，到2006年3月份则呈现出比较明显的上升，市三区商品房和二手房成交量比二月份增长1.5倍以上，同比也有较大增长，商品房增长60 %多，二手房增长30%，四月份大体维持了三月份的势头。 最近，国务院又出台了调控房地产市场的六项措施，建设部第九部委又联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从今年六月一日起，执行强力调控房市。 这对我市房地产市场今后的发展方向肯定将产生显著影响。 二、前几年我市房市发展状况分析，1999年至2004年我市房地产市场的持续快速健康发展既有坚实的基础，但2003年下半年后也出现了非理性状况。 (一)我市房地产市场发展的基础。 从市场需求看，我市这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。 1、经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。 到2003年，我市人均GDP已达到约3000美元，居民人均收入约元，恩格尔系数约38%。 2、1998年年底取消住房实物分配；3、城市化进程加快，城市建设规模扩大；4、金融业与房地产业日益密切的结合，既给房地产开发企业提供大量贷款，又为广大购房者提供住房抵押贷款。 5、大量技术人才，大学生和外来务工人员进入我市，他们的住房需求成为我市新的市场动力，不同的住房消费层次带动了二手房市场和租赁市场，并促进了商品房市场的发展，形成了两个联动的大好态势。 6、每年都有大量的青年结婚需要住房，且多数希望有较大住房。 这就造成了巨大的有效住房需求，当然还有商业用房，写字楼，公共建筑等。 从房价来看，这几年房价持续大幅上涨，既有成本推动因素，又油市场拉动因素，成本因素一是房屋品质的明显提升，包括房屋结构升级，建筑材料和设施优化，以及小区环境和配套明显改善，二是地价大幅上涨，三是建筑材料价格和人工工资上涨等，市场因素对房价的拉动也很明确，由于需求迅速放大，造成房市供不应求的局面，这是造成房价持续快速上涨的重要原因，特别是2003年下半年到2004年一季度这一段时间，市场需求拉动房价上涨的情况更加突出。 (二)房时出现的非理性表现。 在房市的发展过程中，逐步出现了并积累了一些非理性状况。 由于需求旺盛，造成了房市供不应求和房价持续快速上涨的局面，这就此外了投资性需求，这类需求所占比例急剧上升，从而使房市供不应求和房价上涨的情况显得更加突出。 从而形成住房市场的供应恐慌。 于是，在自主型需求和投资型需求之外，又引发了第三种需求！储备型需求！这三种类型的需求加在一起，给我市的房市乃至整个社会造成了被明显放大了需求错觉，同时刺激了房价更快上涨，这一情况在2003年下半年表现得最突出，可以说，在这一段时间，卧室的房市存在需求和房价被放大，扭曲的非理性现象。 这种现象既反映在住房方面，也反映在商业用房和写字楼方面。 〈二〉现状分析篇宏观调控的精准解析国家对房地产市场的宏观调控从2004年上半年即已开始，只是当时调控政策只是对开发环节进行调控，如在土地供应和金融政策等方面入手，所以，虽然对房市有所触动，但影响不是特别明显；2005年3月开始了第二轮调控则不但对开发环节，而且对消费焊接同时进行调控，特别是通过税收政策来一直投资性购房，更禁止房石头记。 国家第二轮宏观调控指导思想主要归结为四句话：遏制投机、限制投资、稳定房价，引导理性消费。 这一轮调控在我市起到了立竿见影的作用，已如前述，我市房市立即由热转冷，这说明我市房市确实已存在非理性现象。 而这次调控措施对我绝对很强的针对性。 但对我市房市来说，第二轮，抑制投资性需求的同时，在一段时间里也抑制了自住性需求，由于对房价大幅下降的预期，在抑制了投资性购房和储备型房的同时，也使自住型购房者持币等待。 可以说，在这一段时间里，房市需求信息被从另一个方向扭曲。 现在这一现象正在逐步扭转。 至于最近这一轮，调控政策，我们以为对我市房地产市场来说，最关键的是二条：一是二手房征收营业税，延长至五年，这将对投资性购房起到决定性抑制作用；二是今后开发的商品住宅！90平方米以下的比例必须在70%以上，这将使住房供应结构发生显著调整。 〈三〉展望篇由于我的水平有限，再加目前的国家宏观调控政策接二连三出台。 房地产市场环境出在频繁的动态变化之中，所以说我没有能力对我市的今后房市作准确预测，更无法做具体的量化分析，而只能谈一些趋势方面的不成熟看法，仅供各位参考。 虽然我市房曾在一段时间里出现了一些问题，现在，国家又以空前的力度调控房地产市场，但我认为国家的宏观调控会有利于使我市的房势区域理性，而不会使卧室的房方从此一蹶不振。 其理由，首先是因为我市的房房地产市场发展有坚实的基础，我认为，我上面说到那些促进我市房地产市场繁荣的各项条件并没有因宏观调控而小时。 从这2005年年起房市回声也可以看出，因为有多大需求，就会有多大的市场！其次，我相信国家对房市的调控不是要把房市打垮，而是要使市场理性和稳定。 事实上，也只有理性的房市，才是可持续发展的房市。 所以，我认为，经过宏观调控的洗礼，我市近几年，房市既将告别以往的浮躁，也不会从此沉沦，而将比较理性，比较平稳的发展，这将表现在四个方面：一是由于我市具有现实的自住型需求，所以仍会保持一定的市场规模！商品房和二手房都会保持合理的成交量。 市三区以往商品住宅年开发量大致在150万平方米左右，今后几年可能会有所减少。 但我认为不回答幅下降。 不过，在分析市场供求状况时有一个因素值得关注，那就是先前已经存在的投资性购房，现任，对房地产市场来说，以往的投资购房者今后将变为共赢着，这次，国家将征收营业税，时限一席子延长到五年新政策，使他们面临要因营业税，而降价出售，要么被套牢两难境地，虽然由于今后新建商品房中90平方米以下的必须占70%以上，二二手房面积普通较大，将来可能成为香饽饽，但这毕竟只是一种无法切实的假设，且不是短时间内就能反映出来的，所以估计多数投资者是等不起的，特别是以购入商商品房做投资的一般很少会考虑出租，不像以旧房做投资那样可以通过出租来平衡资金，所以面对这一政策，多数人可以会忍痛出售。 这样样，房地产的供应者就多了一类群体。 二是，投资型购房将大幅减少，储备型购房将基本退出市场。 自住型购房则趋向稳重谨慎。 市场需求趋向自住型需求占绝大部分比较理性和稳定的状态。 三是商品房价总体上可能会饮饬平稳，或小幅上涨，这是因为，一方面，由于市场需求趋向比较理性和稳定又基本排除了需求拉动房价上升的因素，而另一方面受土地资源紧缺，房屋品质逐步提高等成本因素影响，房价的刚性因素很强，而销售速度大大放慢，又增长了财务成本和营销成本，至于二受房，即使有所下降，但实际上交易成本中增加了营业税，四是，房地产也将会比较理性和稳重，并更加注重品牌意识，注重产品品质以及诚信和服务。 我想这必须成为所有房地产企业的公示，这既是房地产企业的社会责任，也是企业自身长远发展之道，同时也是房地产产业持续快速健康发展必要条件。 〈四〉江北篇江北——后来居上前程似锦但受很多原因影响，与海曙、江东相比，在以往的房地产市场发展中，是明显滞后的，不过这一状况近年来意义逐步得到的改变，如北岸琴森、天水家园、外滩花园等大型的商品房等大规模的保障型楼盘开发标示着江北区在房地产市场上正在成为一匹已经起跑的黑马。 尤其是三江口及槐树公园以及宁波大剧院、日湖公园等重大基础设施的建成和老外滩、慈城古镇开发建设使江北在市区的影响和位置显著提升，“居住在江北”已经成为越来越多市民的选择。 今年在家居博览会暨第四届房交会上，我们市房协进行了一次大型的市民购房需求问卷调查，其中“你打算买房地段”这一栏有22.7%选择了江北区，仅次于江东区的36.9%，高于海曙区16.3%和鄞州区的9.9%，在四个区中位居第二，这与市民以往的区域选择相比发生了明显的变化。 今后，随着通途路、姚江美景的建设江北区生活和工作等环境将进一步提升，尤其值得一提的是，由于江北区地域面积达，而以往开发有滞后，再加上机场及港务码头、火车北站将搬迁，因此江北区拥有跟多的建设用地，所以，有理由认为，在我市今后的房地产市场上，江北区具有后发优势！同时，在当前这个突飞猛进的时代，各项事业都日新月异，城市建设和房地产业也不例外。 因此，较晚开发往往意味着更高的起点！将会有更高的品质，由此可以相信，江北区将后来居上，前程似锦。

中铁中基建设集团

中铁中基建设集团有限公司是在中央有关部委领导和支持下经国家工商行政管理总局注册而组建的以投资、开发、施工、勘察设计、工业生产、农业开发及物流为一体的全国综合性大型企业集团，集团下设八个工程局、五大经营企业，固定资产近三十亿元，年产值可达300亿以上。 集团以房屋建筑工程，公路道桥工程，市政公用工程，装修装饰工程，建筑幕墙工程、钢结构工程，环保、绿化工程，消防设施、建筑防水、防腐保温工程，建筑智能化工程、机电安装工程、管道安装工程，体育场地设施工程、水利工程、铁路工程、港口与航道工程施工、工程设备租赁等为核心业务，并形成具有涵盖项目投资、地产开发、农业开发、工业生产、医疗器械销售、物流等多行业发展的产业经营格局，其中，集团下设的中原物流有限公司是专业从事公路、铁路、航空货运，仓储等为一体的现代化物流企业。 历史赋予重任，事业点燃激情。 中铁中基建设集团汇聚了来自全国铁道建设和城市建设领域的各类精英人才，并拥有一支专业的管理团队与施工队伍。 集团继成立以来，践行“坚持以人为本，全面、协调、可持续”的科学发展观，坚持党的领导，紧随国家建设发展政策的导向，秉承铁道兵令行禁止、勇于创新、一往无前的优良传统和工作作风，以“铸精品工程、树百年丰碑”为企业发展理念，以“厚德载物，臻于至善。 ”的核心价值观，积极构建和谐企业、勇担社会责任。 在诚实守信的原则下，我们愿竭诚与社会各界携手并进，矢志为中国建设事业作出新的更大贡献！

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