8月北京二手房网签量环比上涨近13%成交回升态势或延续|房源|挂牌量|二手房市场|新建商品住宅
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时至8月，北京二手房市场预期有所修复，成交节奏较7月有所加快。根据北京住建委官网数据统计，8月份北京二手房网签10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。
展望未来走势，业内人士指出，随着北京调整政策的预期不断增强，市场上的观望需求有所释放。9月份“认房不认贷”等实质性利好政策落地，将带动北京二手房市场进一步回暖。
交易节奏加快，成交量有所回升
家住草桥欣园的张先生，想把父母接到北京帮忙带孩子。如此一来，他原本的一居室就住不下了，因此，他想在同小区置换一套三居室。今年4月份，他看中了一套三居室，但彼时该房源的挂牌价高于市场价，张先生卖掉房子还完贷款后，剩余的资金不够置换这套房子。经过4个月左右的时间，原业主的挂牌价逐步趋于市场价，近期经过协商调价后，张先生顺利签约该房源。
这是丰台区草桥地铁中心店商圈经理陈海旭8月遇到的一个购房案例。“当前各地出台的利好政策比较多。北京一直在等政策落地，但大部分客户对市场还是看好的，经过一段时间的观望，也都陆续开始出手购房。”陈海旭如是说。据他观察，其门店所在的草桥片区，目前改善置业的客户较多，成交的大部分为改善性需求。8月以来，客源成交周期平均约3个月，回到了相对比较正常的水平，节奏上则比7月要快一些。不过，大部分业主的心态还比较平稳，有个别已经买房的换房业主，可能会比较着急。
在此背景下，陈海旭所在门店8月成交量明显回升，市场情况明显好于7月。不过，价格方面相对稳定，基本是市场价成交。
西三旗商圈也不例外。据21世纪不动产富力桃园店经理杜存满介绍，7月市场比较冷淡，但随着7月底政策预期的变化，8月初成交量开始增多，买方和卖方的心理均发生了变化，买方担心政策落地后引起价格上涨，因此，对看好的房子出手购买的速度较快，尤其是价格低于大多数报盘价、业主急于出手的房子，买卖双方基本上能达成一致。不过，部分不急于出售的业主，变得有所犹豫，其中有一些业主提高了底价，但买方对于提价后的房源追逐热情不高，大多选择不跟价。
“8月成交量较高的二手楼盘还是次新盘，老旧小区的成交量变化不大。购房者对于楼盘的居住舒适度和升值保值更为看重。主力成交客群为改善人群，因此，他们对位置、物业、交通配套等要求相对较高。”杜存满表示。
朝阳门外商圈方面，据21世纪不动产悠唐店的店长张帆介绍，7月底购房政策不断调整，在利好消息集中释放的背景下，刚性需求的买家出手相对较快，因此，相比7月份，8月份成交量出现明显上涨。以朝阳门外商圈的二手房库存为例，7月库存量为452套，成交17套，成交占比为3.7%；8月份库存量470套，成交26套，成交占比5.5%，较7月份成交提高近两个百分点。
张帆指出，目前区域内挂牌价基本维持原有价格，极个别出现上调。整体来看，基于房地产的利好政策，很多业主乐观看待市场，心理价格预期高于7月。
议价空间扩大，买方仍占据议价主动权
整体市场方面，随着二手房市场预期有所修复，成交量也出现回升。根据北京住建委官网数据统计，8月份，北京二手房网签10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。虽然市场整体交易仍处于低活跃度区间，但和7月相比，成交量已有所回暖。
在成交价格方面，据北京链家研究院统计，8月二手住房价格总体保持平稳，环比小幅上涨，同比小幅下降。从各城区价格表现看，多数城区价格回稳，总体呈稳中向好态势。对此，北京链家研究院分析师冷会指出，价格波动一方面受结构性因素影响，另一方面，也是市场预期边际改善的结果。7月末中央层面发出确保房地产市场平稳健康发展的指导意见，政策预期好转，需求端观望情绪有所缓解。
值得一提的是，北京市场挂牌出售房源的业主中，有相当一部分是置换需求。当前市场成交周期拉长，这部分业主的置换需求延缓，使得市场上的挂牌量有所增加。据麦田房产数据显示，8月份二手房挂牌量环比（统计范围为麦田覆盖楼盘）增加0.6%。
挂牌量增长导致买方的购房选择增加，卖方想要快速出售房屋，在谈价时就需要做出更多的价格让步。根据麦田房产统计数据显示，8月份二手房议价空间和7月相比扩大0.15个百分点，创下年内新高。
除此之外，虽然8月份市场的成交活跃度不高，卖方处于市场弱势地位，但大部分业主下调挂牌价的意愿并不明显。根据麦田房产数据显示，8月份北京二手房挂牌均价（统计范围为麦田覆盖楼盘）环比上涨0.2%。一方面，不着急卖房的业主心理预期仍然没有明显下降；另一方面，部分业主因为近期政策调整预期，也由原来的倾向降价加快成交，转为先观察政策走向。
业内：政策预期增强，市场或持续回暖
值得一提的是，近期，楼市重磅消息频发，越来越多的信号表明，北京楼市政策即将进入宽松调整期。在此背景下，展望二手房市场，陈海旭预计，根据目前接触客户的意向度而言，预计其所在的草桥门店，9月成交量会进一步回升，价格则保持平稳。
杜存满指出，7月份区域挂盘在售量为近几年来的最高值，8月份挂盘在售量小幅回落，但整体还处于高位水平。9月份的成交量预计会稳定在8月水平或略有提升。
麦田房产分析指出，随着北京调整政策的预期不断增强，市场上的观望需求有所释放。随着9月1日晚北京“认房不认贷”这一实质性利好政策的落地，将带动北京二手房市场进一步回暖。
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